Cálculo de mais-valias – O que precisa de saber!

Já aqui referimos no nosso artigo sobre os custos na compra e venda de imóveis que as mais-valias são uma das despesas a ter em conta. No entanto, sendo que esta é uma questão recorrente, decidimos aprofundar este tema e ajudá-lo a perceber como são calculadas as mais-valias, como são tributadas e quem está isento.

 

MAIS-VALIAS: O QUE SÃO?

Para começar é importante perceber o conceito de mais-valia. Este corresponde nada mais, nada menos ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, subtrai o preço da compra ao valor da venda. Se o resultado for  negativo estamos perante uma situação de menos-valia.

As mais-valias podem referir-se a bens, como o imobiliário e a instrumentos financeiros, como ações ou obrigações, sendo que o tratamento fiscal varia conforme o ativo em questão. No nosso caso, vamos focar-nos no imobiliário.

 

TRIBUTAÇÃO DE MAIS-VALIAS: COMO FUNCIONA?

Em Portugal, sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não.

Comecemos pelas boas notícias! No caso de ter adquirido um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989, então este não será sujeito ao apuramento de mais-valias quando decidir vendê-lo, visto que só a partir desta data é que entrou em vigor a tributação das mais-valias.

Por outro lado, após 1 Janeiro de 1989 todos os imóveis adquiridos são alvo desta tributação. Apesar de serem obrigatórios, sabemos que ninguém gosta de pagar impostos, não é verdade? Então, mais uma boa notícia: existem algumas exceções a esta tributação, como lhe vamos explicar:

  • Isenção de mais-valias se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP):

    O código do IRS prevê que, se vender a sua HPP e decidir reinvestir esse dinheiro na aquisição, construção, ampliação ou melhoramento de um imóvel com o mesmo objectivo (HPP), então não haverá lugar a tributação de mais-valias. Pode beneficiar desta isenção nos 36 meses seguintes à venda ou 24 meses anteriores à compra. Caso não reinvista todos os ganhos obtidos na venda, o que sobrar irá ser incorporado na tributação de mais-valias.

+ INFO: Portal das Finanças

  • Isenção de mais-valias se o montante ganho for para liquidar o empréstimo:

    Este benefício é temporário e apenas pode ser aplicado para alienações de imóveis ocorridas nos anos de 2015 a 2020 e cujos contratos de empréstimo tenham sido celebrados até 31 de dezembro de 2014. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.

+INFO: Jornal de Negócios

 

No caso de vender um imóvel que não seja HPP, ou no caso de vender um imóvel que seja HPP mas decida não reinvestir o dinheiro na compra de outro imóvel HPP, já não poderá evitar e será sujeito à tributação de mais-valias.

O código do IRS prevê que metade da mais-valia calculada irá incorporar o IRS do sujeito passivo, sendo a outra metade lucro líquido do exercício. Nestes casos, a conta a fazer para o calculo do valor tributado é:

mais-valias

Como o dinheiro não tem o mesmo valor ao longo do tempo, é necessário efetuar um ajuste ao valor da compra para refletir a inflação do período. Por exemplo, 100.000€ de 2005 não são os mesmos 100.000€ de 2017. Para contornar esta situação, o Estado publica todos os anos a tabela dos coeficientes de desvalorização de moeda, através da qual conseguirá calcular o valor de compra ajustado ao ano da venda.

As despesas a abater previstas no código do IRS para o apuramento da mais-valia dizem respeito aos impostos pagos na aquisição da casa que está a vender (IMT e Selo), o custo da escritura e registos da compra da casa que está a vender, obras que tenham sido realizadas no imóvel nos últimos 12 anos, custos da obtenção do certificado energético e a comissão paga à agência imobiliária pela venda da sua casa. Obviamente, terá que apresentar comprovativos e faturas em seu nome de todos estas despesas para que possam ser aceites.

+ INFO: Portal das Finanças

 

Caso seja um não residente fiscal e esteja a vender um imóvel, o código do IRS prevê que não só não tem o benefício de 50% da mais-valia, sendo a tributação sobre os 100%, como, ao invés da mais-valia apurada incorporar o rendimento tributável, é sujeita a uma taxa liberatória de 28%.

Em adição, o conceito de não residente fiscal também implica que não pode ter uma HPP em território português, pelo que o benefício do reinvestimento também não poderá ser utilizado.

 

Ainda confuso? Mostramos-lhe então alguns exemplos para o ajudar a fazer as suas contas:

 

EXEMPLO 1 – IMÓVEL ADQUIRIDO EM 2007 (EUROS)


Comprou a sua casa em 2007 por 180.000€ e vai vendê-la por 250.000€. No processo de compra e venda teve algumas despesas, como os 5% de comissão a pagar a agência, 200€ para o certificado energético e 22.500€ em obras realizadas nos últimos 12 anos.

mais-valias

 

EXEMPLO 2 – IMÓVEL ADQUIRIDO EM 1993 (CONTOS)


Comprou a casa em 1993 por 15.000 contos. Vai vender por 325.000€. Pagou 200€ de Certificado energético.

mais-valias

 

EXEMPLO 3 – NÃO RESIDENTE FISCAL


Não residente fiscal. Comprou a sua casa por 300.000€ em 2008 e vai vendê-la por 385.000€. Pagou 300€ pelo Certificado energético e 5% de Comissão imobiliária.

mais-valias

 

Alerto que esta informação não é vinculativa, e que devem sempre confirmar junto de um serviço das Finanças (telefone 217 206 707 – o atendimento telefónico funciona bastante bem).

Veja também aqui o que podemos fazer por si e pelo seu imóvel.

 

16+
André Maia

André Maia

Consultor Imobiliário da Home Hunting, especialista no concelho de Lisboa. Apaixonado por números e conhecimento, tem mais 8 anos de experiência como consultor no setor da Banca, ligado a projetos de tecnologia e risco. Adora poder dar o seu contributo e está sempre pronto a ajudar, estando habituado a que o seu trabalho tenha um impacto grande na vida das organizações e das pessoas.

61 Responses

  1. comprei em 2000 um imovel que escriturado por 15 mil contos o valor patrimonial e de 93000 euros vendi por 100000 euros quanto vou pagar de mais valias nao tenho comprovativos de despesas

    22+
  2. Boa tarde
    Estou a pensar comprar uma moradia como habitação não permanente , vou fazer obras de reconstrução e depois vender a casa.
    Exemplo – Valor de compra 60.000,00 € , valor das obras a realizar 25.000,00 e valor de venda 120.000,00 .
    Qual o valor a pagar da mais valia ?
    Afonso

    5+
  3. Olá André, precisava da sua ajuda.
    Num dado exercício económico, as menos valias resultantes da venda de um imóvel podem abater à mais valia gerada pela venda de outro? Consegue ajudar-me?
    Imagine que eu apuro 240 000 € de menos valias resultantes da venda de um imóvel à minha mãe e que no mesmo exercício apurei 260 000€ de mais valias da venda de um imóvel a terceiros. O resultado do anexo G é uma mais valia de 20 000€, correto, ou seja, a englobar 10 000€ em sede de irs ? Correto ?

    5+
      • E já agora André, consegue esclarecer-me como são apuradas as menos valias ? Disseram-me que é a diferença entre o valor da aquisição e o maior dos dois ( valor de venda ou valor patrimonial). A minha dúvida surge em relação ao seguinte, eu sei que terei sempre que pagar o IMT sobre o maior dos dois, mas a menos valia não é, a diferença entre o Valor de Aquisição e o valor da venda ? desculpe o incómodo.

        0
        • Olá João, a lógica do apuramento é a mesma das mais-valias, com a ressalva que quer o valor de aquisição quer o valor de realização nunca poderão ser abaixo do valor patrimonial. Por outras palavras, deve sempre considerar o máximo entre os 2, em cada lado da equação.

          2+
  4. Bom dia,

    Estou a pensar em comprar um apartamento por 165000 e vender por 300000? vale a pena esperar mais tempo para o vender por causa Coeficientes de desvalorização da moeda ou isso pouco importa?

    0
    • Bom dia Miguel, assumindo que ainda não comprou o apartamento e só vai comprar agora, acho que não faz muito sentido estar a deixar de vender por causa do coeficiente de desvalorização da moeda. Esta variável tem muito impacto para aquisições há 15/20 anos onde de facto houve um período de grande inflação. Se vender o imóvel hoje ou daqui a 5 anos, assumindo que o nosso crescimento continua como está, o impacto é muito residual. Mais informação em https://dre.pt/application/conteudo/114123461.

      0
  5. Bom dia,

    Tenho mais uma pergunta a fazer se eu tiver um apartamento meu como habitação própria e permanente e se quiser vender esse mesmo apartamento e reinvestir noutro apartamento eu não posso dar mais algum dinheiro extra do meu para comprar um apartamento melhor e maior? ou so deixam reinvestir o dinheiro da propria venda? se por exemplo vender um apartamento por 175000 e quiser reinvestir os 175000 mas dar por exemplo mais 10000 para ser um apartamento de valor maior não me deixam? ou vou ser prejudicado depois nas mais valias? podia me esclarecer essa dúvida?

    0
    • Bom dia Miguel,

      No reinvestimento, tem que comprar pelo menos pelo valor da realização da casa anterior. Se optar por comprar uma casa de valor superior, não há problema. Caso opte por comprar uma de valor menor, então serão tributadas as mais-valias não utilizadas.

      0
  6. Bom dia,

    Em relação as obras realizadas nos últimos 12 anos, quais são as faturas que podemos apresentar?
    Por exemplo:
    Compra e aplicação de mosaicos e louças sanitarias; (Aplicação das mesmas efetuado por mim)
    Pinturas ; ( efetuado por mim) )
    Piso flutuante; (Aplicação efetuado por mim)
    Moveis de cozinha aplicado por um profissional

    Será que podemos apresentar todas estas faturas para minimisar as mais valia ?

    Desde já obrigado
    Cumprimentos

    0
  7. Boa tarde
    .
    comprei uma casa por 100 000 euros mas devo ainda ao banco 50000 euros .
    vou vender por 120, quanto vou pagar de mais valias?
    Obrigada

    3+
    • Bom dia Helena,

      É necessário saber mais informações para a poder ajudar. Se a casa que vendeu é HPP ou Hab Secundária? Se vai comprar nova HPP após a venda?

      Imaginando que não é HPP ou é HPP e não reinveste, vai ter 20.000€ de mais-valias -> metade será incluído no seu rendimento colectável.

      Se a casa vendida tiver sido HPP e irá também reinvestir noutra HPP, então pode beneficiar de isenção de mais-valias, desde que o valor da nova aquisição seja pelo menos o valor de venda da casa anterior, descontando os financiamentos utilizados (na venda da antiga e na compra da nova).
      Ex: Vendeu por 120.000€, devia 50.000€ ao banco, fez uma venda do seu capital por 70.000€.
      Compra por 160.000€, pede 80.000€ ao banco, coloca 80.000€ do seu capital.
      Como o reinvestimento de capital foi >= ao capital da realização, não paga mais valia.

      Disclaimer: Esta explicação decorre do nosso conhecimento da legislação sobre a matéria e não tem um carácter vinculativo. Para garantir que este exercício se adequa em pleno à sua situação, recomendo que consulte a Autoridade Tributária em https://www.portaldasfinancas.gov.pt/pt/contactosEbalcao.action.

      2+
  8. Boa tarde,
    Agradeço desde já a vossa ajuda.
    Comprei em 1999 um apartamento por 75.000 Euros e valor patrimonial de cerca de 100.000.
    Na altura contraí 2 empréstimos: habitação 75.000 e obras 15.000.
    Fui pagando até ao final os empréstimos. Na altura da venda do apartamento, em 2017 já estavam liquidados e nada devia ao banco.
    Devo ter gasto em escrituras, IMT e IS cerca de 173.000 escudos + 191.500 escudos.
    Vendi a casa em 2017 por 230.000 Euros e gastei com a venda 123 +67 + 15 + 100 Euros

    Uma semana depois comprei um apartamento por 182.500 Euros e encargos com a compra
    395+ 1.456+3.652 Euros
    Fiz obra no apartamento que comprei com facturas de cerca de 5.000 Euros

    Quanto irei pagar de mais valia?
    Melhores cumprimentos
    Ana F.

    0
    • Bom dia Ana,

      Assumindo que o apartamento que vendeu era a sua habitação própria permanente, e que o apartamento que comprou foi a sua nova habitação própria permanente, então não vai pagar nada, pois a mais-valia obtida foi inferior à aquisição efetuada.

      Compra 1999 escudos 75.000,00
      Compra 2017 euros 106.500,00

      IMT 1999 escudos 173.000,00
      IMT 2017 euros 1.225,35
      IS 1999 escudos 191.500,00
      IS 2017 euros 1.356,38
      Gastos venda 305,00

      Venda 2017 230.000,00

      Deduções 2.886,73

      Mais-valia 120.613,27

      Caso a casa que vendeu foi habitação secundária, então terá sempre que pagar mais-valias. Nesse caso, 50% das mais-valias irão ser englobadas no seu rendimento colectável do exercício para efeitos de IRS.

      Disclaimer: Esta explicação decorre do nosso conhecimento da legislação sobre a matéria e não tem um carácter vinculativo. Para garantir que este exercício se adequa em pleno à sua situação, recomendo que consulte a Autoridade Tributária em https://www.portaldasfinancas.gov.pt/pt/contactosEbalcao.action.

      0
  9. Boa noite , podem informar do valor a pagar de mais valias ás financas da venda de uma garagem comprada por 7000 euros e vendida por 19000 euros . Obrigada

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  10. Bom dia Carla,
    É preciso mais alguma informação do seu lado, nomeadamente:
    – ano em que comprou a garagem
    – IMT e Imposto de selo na aquisição da garagem
    – custo da escritura de aquisição da garagem
    – teve custos na venda da garagem

    0
  11. Bom Dia
    Vendi a minha habitação própria e permanente e comprei outra, mais barata mas a precisar de obras substanciais.
    Resumindo: Vendi em 2017 e um mês depois comprei outra casa, tendo gasto alguns milhares de euros em 2017 (remodelação) e ainda vou gastar mais alguns milhares de euros em 2018 (remodelação).
    Perante esta situação eu teria mais valia em 2017 mas ao longo de 2018 com o dinheiro que vou gastar já não vai existir mais valia.
    Como proceder no IRS 2017 para não ser tributado por um valor que ainda vou investir em 2018 em obras.
    Cumprimentos
    Jorge

    5+
  12. Boa noite,

    Para a situação dum residente não fiscal é aplicado 28% de imposto sobre a mais valia total, mas e caso esse residente seja de um membro da UE como é calculado o imposto?

    Obrigado.

    Cumprimentos,
    Henrique Correia

    1+
    • Faço esta questão porque encontrei esta informação:

      (…) Os sujeitos passivos não residentes em território português são tributados a uma taxa especial de 28% sobre mais-valias. Os que qualifiquem como residentes noutro Estado-Membro da UE ou do EEE (desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal) podem optar pela tributação das mais-valias imobiliárias (imputáveis ou não a estabelecimento estável situado em território português) às taxas previstas para residentes. Para efeitos de determinação da taxa, devem ser considerados os seus rendimentos mundiais nas mesmas condições aplicáveis a sujeitos passivos residentes.

      0
  13. Boa tarde,
    Adquiri um apartamento em 2003 por 105000€, entretanto em 2015 passei a residir em Inglaterra.
    Recebi esta semana uma proposta para vender o meu apartamento por 165000€, sendo que devo ainda ao banco cerca de 60000€ do credito habitacao. A ideia seria utilizar o remanescente para adquirir uma propriedade em Inglaterra. Nestas circunstancias como se processaria o calculo das mais valias?

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  14. Bom dia, tenho um terreno com uma casa térrea na cidade que foi comprado por em 1926 por um familiar e posteriormente me foi doado. O valor patrimonial atual é de 40.000€. Caso o venda por 350.000€ qual será o valor patrimonial que irei pagar?

    10+
  15. Boa tarde eu vendi uma casa agora em janeiro por 375000 e adquira a ppr 275000 em 2012 neste caso foi uma partilha de bens porque a minha mae faleceu e ficou eu o meu irmao e o marido da minha mãe ele ficou com uma percentagem maior e ficou com cerca de 90000 e eu e o meu irmao ficamos com 32 mil cada um sendo que a casa tinha uma divida de 180 mil que foi paga ao banco a minha duvida é que eu com este dinheiro nao consigo comprar uma casa mas tenho um familiar que vai me comprar uma quando vender uma que tem e vai ficar no meu nome tenho que pagar a mesma mais valias ?

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  16. Bom dia, adquiri um apartamento em 2008 por 175.000 para hpp. Entretanto comprei uma moradia para hpp, este ano 2018, por 300.000 sendo que o emprestimo sao os mesmo 300.000. Em principio a escritura da venda do meu apartamento vai ocorrer depois da escritura da compra da moradia. A venda será por 249.000 euros ainda em 2018. Quanto será o valor da mais valia ( tendo em conta despesas de venda com imobiliaria e escritura na compra na ordem dos 18.000 euros)? Adicionalmente, é considerado investimento de mais-valia se abater esse valor no credito contraido (dentro do mesmo ano fiscal) na compra da moradia?

    Obrigado pelo esclarecimento.
    Luis Santos

    1+
  17. Boa tarde.Adquiri em 1999 um imovel por 73.000 eur ,que vendi em 2017 por 215.000 eur .Sendo que nao reenvesti . Quanto terei de pagar de mais valias?

    5+
  18. Boa tarde André,
    Sou não residente fiscal em Portugal, visto residir na Suiça há já 20 anos.
    (os VP que informo são os que vejo nos “detalhes de prédio urbano ” que me foram comunicados pelas finanças em Março de 2017)
    Em 1985 os meus pais compraram uma moradia, com VP inicial € 15’801.92
    Em 1994 fizeram doação da moradia a mim e à minha irmã, com VP actual € 23’896.99
    Em 2003 eu comprei a parte da minha irmã, com VP actual € 46’457.64
    (para comprar a parte da minha irmã fiz um crédito habitação / hipotecário de € 135’000 com uma linha de crédito de € 50’000, para obras e outros)
    Em 2017 vendi a moradia por € 250’000, com VP actual € 172’710.00 (ano VP 2015)
    Com o montante da venda liquidei os 2 créditos habitação /hipotecário, montante € 102’869.00 + € 38’405.00
    Quanto será o montante da mais valia? tive também despesas com a imobiliária de cerca de
    € 15’350.00 (Iva incluído).
    Antes de 1989 não havia o imposto sobre mais valias, mas penso que a data que conta é a data da doação, correto?
    Com o estatuto de não residente, queria ter a certeza que poderei também deduzir as despesas da imobiliária e eventualmente despesas de obras? pode esclarecer.
    Além do mais terei também a dupla tributação na Suiça não é?
    Desde já o meu grande obrigada pela ajuda que me possa dar nestas minhas dúvidas, vou a Portugal dentro de uma semana para tratar destes assuntos.
    Melhores cumprimentos
    Cândida

    0
  19. Bom dia Andre,

    Parabéns! Muito bom seu artigo. Procurei essa informação em muitas lugares e seu artigo esclarece bem melhor.

    Sou não residente fiscal e estou pensando comprar uma moradia como habitação não permanente.
    Precisaria financiamento para a compra e vou fazer obras de reconstrução e depois vender a casa. O valor das obras seria incluído no financiamento :

    Exemplo – Valor de compra 100.000,00 € , valor das obras a realizar 15.000,00 e valor de venda 200.000,00 .
    Qual o valor a pagar da mais valia como não residente fiscal? O valor das obras incluído no montante financiado, poderia ainda ser abatido como um custo para cálculo da mais valia e imposto?
    O empréstimo seria para 60% do valor do imóvel mais 15mil para a reforma.
    Muito obrigado,
    Stewart.

    0
  20. Obrigado pelo artigo. Tenho no entanto a seguinte questão:

    Eu vivo no estrangeiro e não tenho nenhuma habitação própria permanente em Portugal (nem noutro lado, dado que onde tenho a morada fiscal é habitação alugada). Tenho, no entanto, 2 imóveis em meu nome em Portugal. Acontece que pretendo vender um deles (por um valor superior ao que o comprei) e utilizar o dinheiro da venda na compra de outra habitação que pretendo que seja habitação própria permanente, dado que vou voltar para Portugal.

    Neste caso, as mais valias são tributadas? Como a casa vendida não é habitação própria permanente mas a nova será, não consigo ver esta questão respondida.

    De momento não sou residente fiscal em Portugal, mas na altura da aquisição da nova habitação já serei, dado que a compra vai ser feita após o regresso a Portugal.

    Muito Obrigado pela ajuda.

    0
  21. Bom dia,

    Preciso de ajuda, comprei um imóvel em 2007 habitação secundária e atualmente não tenho habitação permanente a morada fiscal é na casa dos meus pais, vendi por 187.000€ comprei em 2007 por 30.000€ quero investir em habitação própria permanente vou ter que pagar mais valias?

    Obrigado e agradeço desde já a ajuda

    7+
  22. Boa tarde,
    Herdei um imóvel em 2016 e vendi em Março de 2017 por 56 150€00. O imóvel foi comprado pelos meus pais em 1980 e tinha o valor patrimonial tributário de 47 900€00.
    Tive de despesas de venda com a imobiliária 6 150€00 e paguei IMI em 2017 no valor de 167,65€.
    Quanto terei de pagar de mais valias?
    Obrigado pela ajuda.

    5+
  23. Boa tarde Sr André .
    Comprei uma moradia terrea no ano 2000 que esta avaliada nas finanças por 48.000 estou a tentar vender a moradia por 130.000 euros o vou obter um lucro de 82.000 euros que vou investir noutra moradia , sera que tenho que mais valias ? .
    Obrigado e cumprimentos

    2+
  24. Bom dia, a minha dúvida tem que ver com o reinvestimento parcial de mais valias em HPP.
    Exemplo: valor de aquisição:165 000 (em 2007); valor de venda: 313 500 (em 2017); empréstimo bancário associado ao imóvel: 107 000; despesas com imobiliária, IMT: 29 000;

    vou comprar HPP no valor de 350 000; vou aplicar mais valias no valor de 170 000; vou pedir empréstimo bancário no valor de 180 000.

    Quanto é o valor da mais valia objeto de tributação?

    0
  25. Boa tarde,
    Vendi um imóvel este ano por 205.000€, adquido em 2005 por 70.000. Amortizei o crédito e paguei à imobiliária. Não resido em PT, nunca fiz IRS e pretendo investir em habitação noutro país da UE mas não tenho o investimento ainda definido e não tenho intenções de investir a totalidade.
    Gostaria que me indicasse quais as alternativas que tenho e a melhor forma.

    Obrigada desde já pela resposta.
    Cumprimentos,
    Ferreira Reis

    0
  26. Boa noite

    Gostaria que me pudesse esclarecer na seguinte questão:
    Vendi um imóvel HPP que herdei dos meus pais ( a minha mão faleceu em 1995 e o meu pai em 2013). No entanto, tinha contraído um empréstimo (somente em meu nome) que se destinou a obras de conservação do imóvel. Em 2015 vendi o imóvel e no acto da escritura parte do dinheiro da venda foi para liquidar o empréstimo ao Banco. Considerando que era a minha única habitação e não adquiri outro imóvel, pergunto se tenho de pagar mais valias sobre o valor do empréstimo que liquidei no acto da venda do imóvel.

    Aguardo resposta.
    Obrigada,
    Maria

    6+
  27. Bom dia,

    Comprei um apartamento em 2008 por 119,500€; tenho as despesas associadas à escritura, certificado energético, contrato promessa compra e venda e agora associadas à venda. O apartamento foi vendido por 210.000€ e tenho volta de 15,000€ em despesas que posso descontar. Uma vez que não era HPP mas sim um imóvel que estava arrendado, e que sou residente fiscal em Portugal, penso que não há como não pagar as mais valias. A minha questão é: quanto do valor é tributável e em quanto? Isto é, se é metade do lucro que é submetido a taxação, as taxas são de que percentagem sobre esse valor? Grata pela atenção, Joana Clemente

    0
  28. Bom dia,
    Vou vender a casa que herdei dos meus pais a meias com os meus dois irmãos e segundo o acordo que fizemos com a imobiliária, cada um de nós vai receber cerca de 95.000.00€. Uma vez que tenho um atestado médico multiusos de deficiência gostava de saber se tenho algum tipo de isenção sobre a tributação das mais-valias???
    obrigado!!!

    5+
  29. Boa tarde,
    Sou agente imobiliária ( principiante) e tenho um cliente francês nao residente que comprou uma moradia secundária por 340000€ no ano 2010.
    Ele vai vender por 470000€ .
    Qual a mais valia que este deverá pagar sff?
    Agradeço a sua ajuda e acho o seu site muito interessante.
    Obrigada
    Isabel F

    0
  30. Se comprar um apartamento por valor inferior ao valor de apartamento que vendi,;
    Se fizer obras no novo apartamento, posso deduzir nas mais valias?
    Casa para habitação própria.
    Obrigado

    2+
  31. Boa noite,

    No ano 2016 faleceu a minha avó( solteira) residente. Tendo herdado a casa dela, os dois filhos (o meu pai e a minha tia), no entanto a venda da casa só ocorreu em 2017. Em 2017 faleceu o meu pai, e a venda do imóvel só ocorreu apos essa data, passando os herdeiros a ser a minha tia como inicialmente, eu e o meu irmão. Quais são as obrigações declarativas, prazos e calculo de imposto a pagar? Sendo que eu e o meu irmão temos nacionalidade francesa e residimos em França. Muito obrigada pela ajuda

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  32. Boa tarde,

    Comprei um apartamento em 2008 por 300 000 EUR e vou vendê-lo por 515 000 EUR. Sou NÃO RESIDENTE FISCAL. Fiz obras com comprovativo por um valor de 5200 EUR. Comissao immobiliaria de 5% do preço de venta. Qual é o montante da tributaçao sobre a mais valia? nao encontro a tabela dos coeficientes de desvalorizçao da moeda, o link nao funciona nem encontro no site das Finanças). Tenho de provar também o valor dos impostos IMT e Selo pagos na compra? Nao tenho comprovativo de isso mais deve poder-se pedir às Finanças tal vez? Ainda devo 140 000 EUR ao banco de crédito habitaçao, entra em linea de conta no cálculo da tributaçao? Muito obrigada.

    2+
  33. Bom dia,
    Gostaria que me ajudassem a esclarecer uma questão.
    Em Setembro de 2017 vendi uma quintinha e no momento da venda/escritura a notária dividiu a parte urbana no valor de 100.000€ e a parte rústica no valor de 35.000€, prefazendo um total de 135.000€ o valor da venda do imóvel. A mesma indicou-me que teria de apresentar no IRS deste ano, as mais-valias da parte rústica.
    O valor da venda já foi totalmente investido noutro imóvel, em Janeiro deste ano. Não entendo o que tenho que apresentar visto que o valor foi totalmente aplicado em outro imóvel.

    Conseguem ajudar-me?

    Obrigada,Joana Almeida

    5+
  34. Boa tarde,
    Vendi em 2017 a minha HPP e pretendo reinvestir o total do valor necessário nos 36 meses seguintes á venda.
    Entretanto comprei um apartamento (muito mais barato) onde atribuí a minha habitação própria permanente.
    Sou obrigado a considerar esta habitação própria e permanente (apartamento) como reinvestimento ou posso omiti-la da declaração este ano de modo a poder considerar apenas a futura compra (mais cara) como reinvestimento?
    Obrigado

    3+
  35. Boa tarde
    Comprei casa em 2002 por 100.000 €. Certificado de energia custou 300€. vendi em 2017 por 98.000€ incluido já o valor da imobiliaria. paguei ao banco 65.000€ total da divida credito habitação.
    Quanto pago de mais valias?

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  36. Boa tarde,

    No caso de ter sido vendido um imóvel e comprado outro através de financiamento a 100% como serão tidas em conta as mais valias, dado que parte do montante utilizado não foi para a aquisição mas para melhoramentos do novo imóvel adquirido?

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  37. No caso de um apartamento comprado em 1976 por uma prima, herdado por 6 primos em 2016 e vendido em Janeiro de 2018, tem de se pagar mais valias?
    Dado que o apartamento foi comprado antes de 1 de Janeiro de 1989, suponho que não há mais valias a pagar. Isto é correto?
    Obrigada

    2+
  38. Olá boa noite,
    Vendia a minha casa, mas como estou a viver numa casa arrendada nas finanças dizem que não tenho direito a reenvesti o dinheiro que sobrou da venda. Eu tenho o residência na casa arrendada e o meu marido na casa que vendemos não percebo o que tem uma coisa a ver com a outra.
    Obrigada
    Dc

    0
  39. Boa tarde,

    Herdei um imóvel adquirido em 1981 em conjunto com a minha irmã que irá adquirir a minha parte. O valor que vou receber é considerado para mais valias?

    Grata

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  40. Boa tarde
    Estou a pensar vender a minha casa em Portugal para comprar no UK , a minha pergunta seria se tenho de pagar impostos de mais valia em Portugal?
    Obrigado

    4+
  41. Boa Tarde,
    Gostaria de esclarecer uma dúvida. Em 2017 vendi uma habitação própria permanente por 147.000€, no mesmo ano adquiri outra para o mesmo efeito, por apenas €103.000 mas esta mesma é para restauro as obras iniciam este ano 2018 e poderão prolongar para 2019. A minha duvida, o valor de mais valias resultantes da venda e compra será investida em obras até 24 meses depois. Tenho que declarar já neste IRS de 2017 esta venda/ compra mesmo ainda não tenha valores exatos do investimento que vou fazer nas obras?
    Obrigado,

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  42. Bom dia
    Comprei um imóvel em 2005 por 80000€ e investi 20000€ em obras nele.
    Agora pretendo vende-lo por 135000€ para comprar outro por 190000€.
    Vou pedir ao banco 150000€ mas ainda devo 70000€ que amortizarei com o € (135000€ da venda do anterior). A diferença será para o imóvel dos 190000€.
    A diferença (o que restar) pretendo investir em obras de beneficiação no imóvel de 190000€., embora não saiba exactamente quanto vai sobrar, logo não sei também até “onde posso ir nas obras” (reparação do chão e do telhado, infiltrações nas paredes, pintura, canalização, etc. até onde o € der). Quanto pagarei de mais valias? Obrigada

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  43. Bom dia.
    Comprei casa por 120000€ em 2016 vendia por €145000.
    Gastei mais ou menos na compra €3500.
    Quanto tenho que pagar de impostos? Nao residente.
    Posso investir noutra casa? Para pagar menos impostos? Tenho outra casa aonde poderia usar o dinheiro para reparacoes.
    Ou…
    Estou a pensar em comprar casa mais barata €66000. Quanto e que terei que investir para nao pagar impostos?
    Quais sao as melhores opcoes?

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  44. Boa Noite, o meu pai faleceu e deixou-me um apartamento no qual também está no nome da minha mãe.
    A Casa foi adquirida pelo meu pai e mãe em 1988 por 3.000 contos e eu vou vender por 50.000 euros sem recurso a imobiliárias, um investidor ofereceu-me esse valor. Quanto de mais valia terei de pagar às finanças.
    Gostaria de saber, se me pudesse elucidar pois não consigo entender do assunto.
    Obrigado..

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  45. Boa noite! Herdei um terreno, que neste momento vai ser expropriado devido à realização de uma obra do estado. Como foi herdado, significa que tudo o que receber é considerado mais valia? Como a parte a expropriar é apenas terreno, posso fazer investimento na HPP e deixa de ser mais valia? Se o valor que vou receber é de 10000€, significa que o lucro é 5000€, o restante é para ser entregue ao estado ou há outra fórmula para calcular o valor a ser pago ao estado? Desde já obrigado pelo esclarecimento

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  46. Olá Agradecia ajuda
    Comprei um imóvel em leasing (um escritório) por 50.000,00 euros em 1999 mais 5.000,00 euros de sisa.
    Em 2012 adquiri o imóvel por 1.100,00 euros que era o valor residual.
    Em 2017 vendi por 75.000,00 euros.
    Como s vão processar as mais valias?
    Posso multiplicar a minha renda por 144(doze anos) e somar a sisa que paguei?
    O banco n\ao me dá nenhum comprovativo das rendas pagas, como procedo?
    Tenho direito ao coeficiente de desvalorização? (de 1999 a 2017)
    Agradeço a atenção dispensada

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  47. Boa Tarde,

    Muito Obrigado por este artigo. É bastante esclarecedor tenho apenas 2 pequenas questões que gostaria de saber se me podia ajudar a esclarecer por favor.
    Sou considerado Nāo-Residente Fiscal e tenho um apartamento em Portugal que planeio vender e com o valor da venda pretendo abater o credito habitaçāo em divida. Posso nesta situacao usufruir da Isenção de mais-valias? Caso possa, como seriam efectuados os calculos the IRS para este cenario. Por exemplo (Valor de Venda – 240.000, Valor de Aquisicao em 2007 -167.000, Valor de Emprestimo a pagar 154.500).

    Qual seria a formula para calcular o valor da Aquisicao com inflacao? O link providenciado parece ja nao estar disponivel pelas financas.

    Muito Obrigado pela ajuda.

    9+