Não consigo arrendar casa em Lisboa! – Artigo de opinião

“Não consigo arrendar casa em Lisboa!” Infelizmente, esta tem sido a frase que mais se ouve nos últimos tempos por várias pessoas que estão desesperadamente à procura de uma casa para arrendar. Mas qual a razão desta subida contínua dos preços das rendas?

Como temos vindo a assistir, os preços das rendas praticadas na capital não têm parado de subir há vários trimestres e, nas zonas de maior interesse da cidade, estão agora a ser praticados preços recorde, como é visível no mapa.

 

Arrendar casa em LisboaMédia da renda contratada por m2 em 2017/3º Trimestre (Fonte – SIR/Confidencial Imobiliário)

 

Por outro lado, se as famílias portuguesas estão a ter dificuldade em arrendar casa em Lisboa (concelho), isto faz com que sejam motivadas a arrendar nos concelhos adjacentes, com especial destaque para a linha de Oeiras-Cascais, Odivelas, Amadora e Loures.

Obviamente, um aumento da procura nestes concelhos também leva invariavelmente a um aumento generalizado dos preços, como podemos verificar na imagem seguinte.

 

Arrendar casa em LisboaMédia da renda contratada por m2 em 2017/3º Trimestre (Fonte – SIR/Confidencial Imobiliário)

 

MAS PORQUE É QUE OS PREÇOS NÃO PARAM DE SUBIR? O QUE ESTÁ A ALIMENTAR ESTE FENÓMENO? 

Vamos começar com algum contexto. Entrou em vigor em 2012, a Lei nº 31/2012, que procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, introduzindo várias medidas destinadas a dinamizar o mercado do arrendamento. Isto veio ajudar a desbloquear várias situações de arrendamentos muito antigos feitos com contratos sem prazo, gerou situações de despejo e a necessidade de intervenção urgente nos prédios.

A partir de 2012, começou a notar-se um incremento da oferta para arrendamento tradicional em Lisboa, o que veio equilibrar o mercado de arrendamento.

O alojamento local já existia nesta altura, mas o verdadeiro boom deu-se em 2014, quando entrou em vigor o Novo Regime Jurídico do Alojamento Local que trouxe estabilidade jurídica e fiscal, dando confiança aos operadores para se legalizarem. A partir desta altura, houve um incremento incrível na emissão de novas licenças e consequente aumento da oferta de alojamentos.

 

Alojamento local em Portugal 2012-2016 (Fonte: Estatísticas do Turismo INE)
Nota: Para efeitos deste estudo do INE, apenas foram contabilizados os espaços com pelo menos 10 camas. Isto significa que estes dados apenas representam uma percentagem do total de alojamentos locais.

 

O que podemos retirar daqui? Podemos verificar que a oferta de arrendamento tradicional que começou a haver a partir de 2012 foi canalizada para alojamento local, em especial nas freguesias de Estrela, Santa Maria Maior, Santo António, Misericórdia, São Vicente e Arroios.

Portanto, temos que uma escassez de oferta de arrendamento tradicional aliado a uma procura constante do mesmo levou invariavelmente a um aumento generalizado dos preços.

E porque é que os proprietários com imóveis para explorar optaram por colocar no mercado de alojamento local em detrimento do arrendamento tradicional? Por dois grandes motivos:

  1. Rentabilidade: As yields médias em Lisboa para arrendamento tradicional variam entre os 4% a 5% ao ano, consoante a qualidade/risco do ativo imobiliário. No alojamento local, é possível obter yields anuais médias entre os 10% a 12%.
  2. Fiscalidade: No arrendamento tradicional, a taxa liberatória de IRS é de 28% sobre as rendas recebidas. No alojamento local, no regime simplificado, apenas 35% das receitas entram para o rendimento tributável, sendo posteriormente pago o imposto em função do restante rendimento do titular.

Ninguém sabe ao certo como é que esta tendência irá continuar. Desconfio que possa haver algum refrear do entusiasmo de se abrir um novo alojamento local, fruto da nova fiscalidade (porque já foi muito melhor) e da concorrência louca que existe.

O papel do Estado e de uma possível alteração/imposição legal sobre o estatuto do alojamento local irá ter um papel determinante no rumo dos próximos acontecimentos. No entanto, enquanto isto ficar como está, vamos continuar a bater recordes no arrendamento tradicional…

 

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André Maia

André Maia

Consultor Imobiliário da Home Hunting, especialista no concelho de Lisboa. Apaixonado por números e conhecimento, tem mais 8 anos de experiência como consultor no setor da Banca, ligado a projetos de tecnologia e risco. Adora poder dar o seu contributo e está sempre pronto a ajudar, estando habituado a que o seu trabalho tenha um impacto grande na vida das organizações e das pessoas.

2 Responses

  1. Boa tarde,
    Preciso de alugar um apartamento em Lisboa com 1 ou 2 quartos.
    Sou do Porto e vou trabalhar para Lisboa em setembro na zona do parque das nações. Creio que esta zona seja extremamente cara.
    Cmts
    Pedro Azevedo

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