Valor Patrimonial Tributário – O que é e como se calcula?

O Valor Patrimonial Tributário (VPT) é o valor administrativo do imóvel apurado pela Autoridade Tributária e serve de base ao cálculo do IMI e do IMT, entre outras aplicações. O apuramento do VPT permite à Autoridade Tributária que haja um método homogéneo de avaliar os ativos imobiliários em Portugal.

 

O VPT não representa o valor comercial do imóvel e por norma é mais reduzido do que o segundo. Num mundo perfeito, o VPT seria substituído pelo valor comercial do imóvel, mas atualmente não é possível fazer isso sem que haja uma avaliação individual realizada por um perito a todos os imóveis de Portugal (o que torna o exercício impraticável).

Para saber qual o VPT do seu imóvel basta consultar a informação matricial do imóvel, como a caderneta predial, no separador “Dados de Avaliação”. Mas vamos prosseguir para a aula teórica e perceber como é feito o cálculo e afinal para que é que serve o VPT.

Antes de mais, é importante salientar que o VPT é calculado de forma diferente para prédios urbanos ou para prédios rústicos, contudo, para efeitos deste artigo, apenas vamos explorar o VPT sobre prédios urbanos.

Valor Patrimonial Tributário

 

PARA O QUE É UTILIZADO O VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO?

Como já referimos são várias as aplicações do VPT, no entanto as mais frequentes são:

IMI 

IMI = TAXA IMI DO CONCELHO x VPT

 

IMT e Imposto de Selo

IMT = TAXA IMT DO ESCALÃO x VPT 

IMPOSTO DE SELO = 0,8% x VPT

Nota que, neste último caso, o IMT e o Imposto de Selo só incidem sobre o VPT apenas se o VPT for superior ao valor do negócio, o que acaba por ser uma situação rara. Poderá simular o valor do seu IMT e Imposto de Selo aqui.

 

COMO SE CALCULA O VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO?

VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

 

Onde: VPT = valor patrimonial tributário; Vc = valor base dos prédios edificados; A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação; Ca = coeficiente de afetação; Cl = coeficiente de localização; Cq = coeficiente de qualidade e conforto; Cv = coeficiente de vetustez.

 

Se tiver interesse em aprofundar ainda mais o tema, explicamos em detalhe cada parcela (tentámos explicar da forma mais simples possível!):

  • O Vc (valor base dos prédios edificados) corresponde ao valor médio de construção por metro quadrado mais o valor do metro quadrado do terreno de implantação que corresponde a 25% do primeiro. O valor médio de construção é determinado tendo em conta os encargos diretos e indiretos suportados na construção do edifício, tais como os relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis.

 

  • O A (área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação) resultam da seguinte expressão:

A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad

Em que: Aa representa a área bruta privativa; Ab representa as áreas brutas dependentes; Caj representa o coeficiente de ajustamento de áreas; Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação; Ad representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação.

O Caj (coeficiente de ajustamento de áreas), para os prédios cuja afetação seja a habitação, é aplicado às áreas bruta privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área, de acordo com esta tabela e respectivas fórmulas. Caso a afetação seja diferente (comércio, serviços, indústria, etc.), as tabelas serão diferentes.

 

  • O Ca (coeficiente de afetação) depende do tipo de utilização dos prédios edificados, de acordo com o seguinte quadro:

 

  • O Cl (coeficiente de localização) varia entre 0,4 e 3,5, podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35. Os coeficientes a aplicar em cada zona homogénea do município podem variar conforme se trate de edifícios destinados a habitação, comércio, indústria ou serviços. Saiba aqui qual o seu coeficiente de localização.

 

  • O Cq (coeficiente de qualidade e conforto) é aplicado ao valor base do prédio edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5 e obtém-se adicionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que constam das tabelas seguintes:

Caso a afetação seja diferente (comércio, serviços, indústria, etc.), as tabelas serão diferentes.

 

  • O Cv (coeficiente de vetustez) é determinado em função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da conclusão das obras de edificação, de acordo com a presente tabela:

 

Parece complicado? Não se preocupe porque, caso não tenha encontrado o valor patrimonial do seu imóvel na caderneta predial do mesmo, é possível simular o VPT do seu imóvel online (felizmente!). Após selecionar o seu imóvel através da indicação da morada, clique sobre ele, e após escolher a afetação (habitação, comércio, serviços, etc.), escolha simular. Irá ser direcionado para uma nova página onde terá que submeter alguma informação adicional, et voilà, o VPT do seu imóvel é apurado.

 

Se tiver mais alguma questão sobre este ou outros assuntos, deixe-nos a sua questão nos comentários.

 

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André Maia

André Maia

Consultor Imobiliário da Home Hunting, especialista no concelho de Lisboa. Apaixonado por números e conhecimento, tem mais 8 anos de experiência como consultor no setor da Banca, ligado a projetos de tecnologia e risco. Adora poder dar o seu contributo e está sempre pronto a ajudar, estando habituado a que o seu trabalho tenha um impacto grande na vida das organizações e das pessoas.

4 Responses

  1. Boa noite,
    como se calculam o Ac e Ad, “Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação; Ad representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação”, para:
    Área total do terreno: 364 m² a)
    Área de implantação do edifício: 126,4 m² b)
    Área bruta de construção: 320 m² c) (?= Ab + Aa)
    Área bruta dependente: 140 m² Ab
    Área bruta privativa: 180 m² Aa

    E o Vc é constante e igual para Portugal inteiro durante 5 anos (acresce a inflação?) ou varia de concelho para concelho?

    1+
  2. No simulador do IMI e dos IMT e Imposto de Selo, o VPT é o CIMI ou o VT (valor patrimonial tributário)? Estou confuso entre o VPT e VT..

    E para o IMT qual a taxa do escalão em Portugal e nas ilhas?

    0

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