Guia da nova lei do Alojamento Local

Quais as mudanças no Alojamento Local? Desde o aumento das responsabilidades dos proprietários, aos poderes reforçados das Câmaras Municipais e Condomínios, à criação de áreas de contenção, há uma série de novas medidas que visam regulamentar uma atividade que, não só tem dinamizado o turismo nos centros das cidades, como tem acumulado críticas e reclamações por parte dos moradores.

Foi publicada a 22 de agosto de 2018 a nova lei que regula o Alojamento Local (AL) em Portugal – Lei 62/2018. Esta lei altera o regime de autorização de exploração dos estabelecimentos de alojamento local, procedendo à segunda alteração ao Decreto-Lei nº128/2014, de 29 de agosto.

As novas regras entrarão em vigor passados 60 dias da sua publicação, o que acontecerá em 21 de outubro de 2018.

 

Veja abaixo o guia para as principais mudanças no Alojamento Local:

Alterações para os Proprietários
  1. Placas identificativas – Todos os estabelecimentos de AL têm de ter exposta uma placa identificativa, sendo que para as moradias, apartamentos e quartos, a afixação é obrigatória junto à entrada do estabelecimento e, no caso dos hostels, a afixação é no exterior do edifício, junto à entrada principal.
  2. Livro de informações em várias línguas – Os estabelecimentos de AL “são obrigados a ter um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, nomeadamente, regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança, deve conter ainda o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento”. O livro de informações deve ser “disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras”.
  3. Seguro multirriscos – É obrigatória a celebração de um seguro multirriscos de responsabilidade civil e que “proteja os seus ativos e reclamações no âmbito da sua atividade turística, determinando a responsabilidade do titular da exploração do estabelecimento, e que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento”. Atenção! A falta de seguro válido é fundamento para cancelamento do registo.
  4. Modalidade de “Quarto” é reconhecido como tipo de AL – A partir de agora, é possível registar apenas um quarto como unidade de AL, quando “a exploração de alojamento local feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento o quarto e só sendo possível, nesta modalidade, ter um máximo de três unidades”.
  5. Licença de AL não é transmissível – No caso dos estabelecimentos de AL em moradias e apartamentos situados em zonas de contenção, a licença de AL é pessoal e intransmissível, seja particular ou empresa. A licença será cancelada quando houver “Transmissão da titularidade do registo, cessação de exploração, arrendamento ou outra forma de alteração da titularidade da exploração; Transmissão do capital social da pessoa coletiva titular do registo, acumulada ou não, em percentagem superior a 50%”. Contudo, esta situação não é afeta nos casos de sucessão.
  6. Obrigatório comunicar fim de atividade – Os proprietários ficam obrigados a comunicar o fim de atividade num prazo de 10 dias após a sua ocorrência através do Balcão Único Eletrónico. São também obrigados a comunicar no prazo máximo de 10 dias às plataformas eletrónicas de reservas (booking, airbnb, etc.) o respetivo cancelamento.
  7. Valores das coimas são aumentados – As contraordenações passam a ter coimas mais avultadas, sendo que, no pior caso, pode ir dos 2.500€ aos 4.000€ para particulares e dos 25.000€ aos 40.000€ para pessoas coletivas.

Alterações na atuação das Câmaras Municipais
  1. Criação de áreas de contenção – Com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares, a câmara municipal territorialmente competente, pode “aprovar por regulamento e com deliberação fundamentada, a existência de áreas de contenção, por freguesia, no todo ou em parte, para instalação de novo alojamento local nesse território, que podem ter em conta limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação”. Após as áreas de contenção serem criadas, estas serão comunicadas ao Turismo de Portugal, que irá transpor essas limitações no Balcão Único Eletrónico. As áreas de contenção definidas deverão ser reavaliadas de dois em dois anos.
  2. Limitação do nº de estabelecimentos nas áreas de contenção – Com a criação das áreas de contenção, a nova lei indica que os proprietários apenas podem ter, no máximo, sete estabelecimentos.
  3. Aumento dos poderes de fiscalização – De acordo com a lei, “compete à ASAE e à câmara municipal territorialmente competente fiscalizar o cumprimento do disposto no presente decreto-lei, bem como instruir os respetivos processos e aplicar as respetivas coimas e sanções acessórias”. Em adição, estas entidades ficam também com poderes para intervir na interdição da exploração dos estabelecimentos de AL sempre que forem detetadas irregularidades que possam pôr em causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública.
  4. Câmaras podem impedir registo de AL – A Câmara pode opor-se no momento do registo e da comunicação prévia, se “num prazo de 10 dias contatados a partir da sua apresentação ou num prazo de 20 dias no caso dos hostels, o Presidente a Câmara Municipal territorialmente competente, com faculdade de delegação nos vereadores ou dirigentes, se oponha ao registo”, caso sejam detetadas irregularidades no processo.

 

Alterações na atuação dos Condomínios
  1. Hostels só com autorização prévia do condomínio – A partir de agora, o condomínio tem que dar autorização prévia para que seja possível estabelecer um hostel num prédio em PH, de acordo com a nova lei → “Não pode haver lugar à instalação e exploração de «hostels» em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexistia habitação sem autorização dos condóminos para o efeito, devendo a deliberação respetiva instruir a comunicação prévia com prazo”.
  2. Queixa do condomínio pode levar ao encerramento do AL – Com a atualização da nova lei, as queixas dos condomínio podem levar ao encerramento do AL, desde que sejam fundamentadas e reforçadas por pelo menos metade da permilagem do condomínio. A queixa é posteriormente entregue à câmara municipal que irá depois decidir sobre o futuro do AL (se é cancelado ou não) → “No caso de a atividade de alojamento local  ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por decisão de mais de metade da permilagem do edicício, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, dando, para o efeito, conhecimento da sua decisão ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente”, que irá “decidir sobre o pedido de cancelamento”.
  3. Aumento do custo de condomínio para o estabelecimento de AL – Os condomínios vão poder exigir aos proprietários de estabelecimentos de AL que paguem mais pelo condomínio de forma a comparticipar o incremento de utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva, a deliberar nos termos do artigo 1424º do Código Civil”.

 

Antevendo as restrições que a nova lei irá ter na exploração de AL, é visível o impacto que está a ter na obtenção de novo registo de AL, sendo que em julho de 2018 houve 3.086 novos registos → os três maiores concelhos foram Lisboa com 834, seguido do Porto com 396 e Albufeira com 160.

Caso tenha alguma dúvida ou procure um imóvel para Alojamento Local poderá contactar-nos aqui.

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André Maia

André Maia

Consultor Imobiliário da Home Hunting, especialista no concelho de Lisboa. Apaixonado por números e conhecimento, tem mais 8 anos de experiência como consultor no setor da Banca, ligado a projetos de tecnologia e risco. Adora poder dar o seu contributo e está sempre pronto a ajudar, estando habituado a que o seu trabalho tenha um impacto grande na vida das organizações e das pessoas.

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