Está na hora de vender a sua casa! – Artigo de opinião

Muito se tem falado nas últimas semanas sobre eventos reais e possíveis, domésticos ou externos, que podem vir a ter um impacto profundo no mercado imobiliário Português. Mas será que vão mesmo acontecer? E que impactos podemos esperar?

 

Para começar, vamos falar daquilo que é real e sabemos que vai acontecer mesmo, nomeadamente as Alterações ao Alojamento local através da Lei 62/2018.

Foi publicada a 22 de agosto de 2018 a nova lei que regula o Alojamento Local (AL) em Portugal – Lei 62/2018. Esta lei altera o regime de autorização de exploração dos estabelecimentos de alojamento local, procedendo à segunda alteração ao Decreto-Lei nº128/2014, de 29 de agosto. As novas regras entrarão em vigor passados 60 dias da sua publicação, o que acontecerá a 21 de outubro de 2018.

 

Quais são as mudanças no Alojamento Local? Desde o aumento das responsabilidades dos proprietários, aos poderes reforçados das Câmaras Municipais e Condomínios, à criação de áreas de contenção, há uma série de novas medidas que visam regulamentar uma atividade que, não só tem dinamizado o turismo nos centros das cidades, como tem acumulado críticas e reclamações por parte dos moradores. Para ver em detalhe as alterações à lei, veja o Guia da nova lei do Alojamento Local que publiquei recentemente.

 

Qual o impacto que esta lei irá produzir a partir do próximo 21 de outubro? De acordo com as Juntas de Freguesia e as associações locais de moradores, é expectável que as freguesias mais fustigadas com o AL como Santa Maria Maior, Santo António e Misericórdia, não permitam novos registos de licenças de AL a partir dessa data. Isto seria o cenário mais impactante. Ainda mais forte seria as restantes freguesias anexas como Estrela, São Vicente, Arroios, etc., verem também as suas quotas bloqueadas e impedidas de registar novas licenças de AL.

 

 

De uma forma ou de outra, acreditamos que isto terá um impacto grande na exploração de AL. Já sentimos na nossa atividade um corrupio de visitas e compras a apartamentos nestas zonas que sejam aptos para AL nas últimas 6 semanas, para que os novos proprietários tenham tempo de fazer o registo de novo AL junto da CML. E são os clientes os primeiros a afirmar que estão muito preocupados com estas novas regras e que estão em contrarrelógio para conseguir comprar dentro do tempo.

 

Imaginando que este cenário de facto vai impedir novo AL nas zonas mais quentes de Lisboa, isto terá um efeito avassalador no resto do mercado, vejamos:

  • Não havendo possibilidade de fazer novo AL, os imóveis apenas poderão ser explorados no modo de arrendamento tradicional (arrendar ao mês).
  • Tal significa que, por exemplo, um imóvel em vez de poder fazer 30.000€ de receita ano em AL apenas poderá fazer 12.000€ a 15.000€ em arrendamento tradicional.
  • O que por sua vez irá levar a uma desvalorização do imóvel, pois se o seu valor de mercado está associado a um múltiplo da receita que consegue gerar, se a receita baixa então o seu valor também tem que baixar.
  • Por outro lado, é expectável que a oferta de arrendamento tradicional nestas zonas aumente, em virtude de os novos proprietários não poderem fazer AL.
  • Se a oferta de arrendamento aumenta, não só é possível que os preços de rendas pedidas baixem, como a pressão de compra deverá reduzir, em virtude do mercado ter uma alternativa à compra (arrendamento).
  • Com a pressão de compra a reduzir, e a valorização dos ativos a diminuir (via diminuição da receita possível de obter de um imóvel), isto deverá levar a uma redução dos preços de venda.

 

Se estas previsões acabarem por ser reais, isto irá gerar um efeito bola de neve na cidade, uma vez que se estas freguesias quentes foram o epicentro da valorização de Lisboa (e tudo o resto veio atrás, inclusive periferia), então é expectável que quando começarem a descer, tudo o resto vá atrás e acompanhe a tendência, tal como um dominó gigante.

 

Olhando para o mercado imobiliário, o que devemos fazer em cada plano?

  • Compra: Esperar para comprar depois, preços devem baixar
  • Venda: Vender agora enquanto está alto
  • Investimento: Se compra/venda, vender agora o que está em curso, esperar para comprar de novo. Se AL, iniciar a operação já antes das quotas.
  • Arrendamento: Se inquilino, esperar para arrendar depois, oferta deve subir e preços devem baixar. Se proprietário, colocar já a arrendar, enquanto rendas estão altas.

 

Embora estas previsões sejam apenas a minha opinião assumindo que as quotas irão restringir o AL nas freguesias mais requisitadas, a entrada da Lei é real e irá mexer com o mercado. A única dúvida é a intensidade com que iremos sentir o ajuste de mercado.

 

 

Aparte da entrada em vigor desta Lei, que é real e tem data para começar, existem outras situações na calha possíveis de acontecer, como:

  1. Taxa “Robles” no OE 2019 – Medida populista do Bloco Esquerda e que visa taxar ainda mais os ganhos obtidos na valorização do imobiliário. Se isto for para a frente, vai refrear muito as compras/transações de imóveis. Incrivelmente, parece que esta medida está mesmo a ser equacionada para o Orçamento Estado do próximo ano.

  2. Fim do regime fiscal para residentes não habituais – Não satisfeitos com o ponto anterior, o Bloco Esquerda quer também acabar com o regime fiscal para os residentes não habituais, que tanto capital trouxe para Portugal e que motivou a regeneração dos bairros da cidade. Aparentemente, o Ministro das Finanças não está inclinado para revogar esta medida.

  3. Suécia quer impedir benefícios fiscais dados aos Suecos – A Suécia, a par da Finlândia, não está satisfeita com o regime de “borlas fiscais” que os seus pensionistas conseguem ter em Portugal. Por isso, vão ser iniciadas brevemente consultas técnicas ao nível das respetivas Autoridades Tributárias para rever a convenção assinada em 2002, que evita a dupla tributação internacional – o eldorado. Se este tipo de iniciativas conseguir vigorar, então irá haver menos estrangeiros a beneficiarem do RNH, o que irá levar a uma redução das compras/transações de imóveis.

  4. Subida da taxa de juro de referência do BCE – De acordo com o fim do plano de compra de dívidas do BCE, é expectável que o BCE realize subidas na taxa de juro em 2019. A subida da taxa de juro de referência irá aumentar os custos de financiamento de habitação, o que não só irá dificultar a concessão de novo crédito à habitação, como poderá inclusive colocar algumas famílias sobre pressão do pagamento das prestações mensais encarecidas.

 

Com tantos eventos que podem (e vão) acontecer, acredito que o mercado irá mudar nos próximos meses. E você? Partilha da minha opinião? Precisa de ajuda para decidir o que fazer? Ficou ainda mais baralhado após a leitura deste texto?

Não se preocupe! FALE COMIGO. Tenho todo o gosto em poder ajudar.

 

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André Maia

André Maia

Consultor Imobiliário da Home Hunting, especialista no concelho de Lisboa. Apaixonado por números e conhecimento, tem mais 8 anos de experiência como consultor no setor da Banca, ligado a projetos de tecnologia e risco. Adora poder dar o seu contributo e está sempre pronto a ajudar, estando habituado a que o seu trabalho tenha um impacto grande na vida das organizações e das pessoas.

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