Balanço do mercado imobiliário em 2018. E um olhar sobre 2019!

Partilho convosco a minha reflexão sobre o ano de 2018 que passou, e como se perspectiva 2019.

 

 

Como foi 2018?

No mercado habitacional atingimos um pico de transações e volume de negócio realizado, com previsão de terem sido vendidos +180 mil imóveis, com um volume de +23 mil milhões de euros, representando um crescimento de cerca de 20% em relação ao ano anterior.

No mercado comercial atingimos um máximo de volume transacionado com um volume de negócios de 3,35 mil milhões de euros.

O mercado de arrendamento continua com escassez de oferta e com preços elevados, o que dificulta a absorção pelas famílias.

As periferias dos grandes centros urbanos continuam a crescer a reboque dos centros metropolitanos.

O Alojamento Local foi durante grande parte do ano responsável pelo aumento do valor comercial dos imóveis, deu resposta ao alojamento dos vários turistas que vieram para Portugal, mas em outubro deu-se o início do congelamento de licenças de AL em algumas zonas da Capital.

O financiamento do crédito habitação continuou a subir, tendo 2018 superado o ano anterior, contudo, a revelar-se ainda bastante abaixo dos excessos de 2008-2010, e a mostrar um rácio de alavancagem de 42%, o que é bastante razoável. O stock de crédito habitação continua a reduzir (já desde 2012).

A avaliação bancária continua a acompanhar o crescimento das vendas, e vem subindo o seu valor médio, embora esteja ainda bastante abaixo dos valores médios de transação.

As recomendações do BdP estão a ser levadas a sério pelos Bancos, obrigando os compradores a terem forçosamente uma boa parte de capital próprio para conseguirem financiar a operação de aquisição.

Os estrangeiros continuam a representar uma boa fatia das transações de imóveis residenciais, e uma fatia ainda maior das transações comerciais.

O turismo teve um ano de outro em 2018, superando as expectativas dos governantes e reguladores. Houve aumento de receita, dormidas, voos, hóspedes, e também prémios, distinções e reconhecimentos por diversas entidades e imprensa da especialidade.

Por outro lado, o turismo embora seja um farol de positivismo e uma peça chave no nosso motor de crescimento, apresenta a consequência negativa de gerar fenómenos de exclusão complicados a nível da habitação. E esta lacuna, de não haver habitação suficiente para as classes média e baixa, a nível de compra ou arrendamento, foi um problema que se agudizou em 2018.

A reabilitação continua na ordem do dia, há vários empreendimentos em curso com data de fim para 2019 e 2020, tendo sido já praticamente todos vendidos em planta. Nota-se também alguma construção nova em curso que irá animar a oferta no mercado.

Das maiores operações de 2018, destacamos:

  • Compra do Portfólio Imobiliário pela Apollo à Fidelidade por 425 milhões de euros
  • Compra da Feira Popular de Lisboa pela Fidelidade à CML por 274 milhões de euros
  • Compra da Herdade da Comporta pela Vanguard/Amorim à Gestfimo por 158 milhões de euros
  • Compra do Portfólio Rio Tejo (por vários) à Blackstone por 900 milhões de euros
  • Compra do Lagoas Park pela Kildare à Teixeira Duarte por 375 milhões de euros

 

O que eu vejo para 2019

  1. Financiamento ao crédito habitação continuará, mas com supervisão apertada
  2. Incentivos ao arrendamento (via desconto IRS aos senhorios e através da criação de SIGIs)
  3. Arrendamento acessível através dos programas camarários
  4. Mais oferta de co-living e co-working
  5. Tampão na subida dos preços de venda no centro histórico por força do bloqueio do AL
  6. Consequentemente travagem da subida de preços nas zonas envolventes e periferia
  7. Crescimento de outras regiões, por descoberta do diamante que é o nosso país como um todo, e não somente Lisboa e Porto.

 

Na minha ótica, 2019 será um ano de consolidação do mercado. O mercado vai continuar forte, mas a procura e oferta deverão ajustar e provavelmente a balança deverá ficar menos desequilibrada. Muito pelo aumento da oferta de arrendamento, que irá retirar pressão da compra.

É também necessário entender que o mercado Português está exposto a vários fenómenos externos, nomeadamente:

  • Eleições Legislativas 2019
  • Eleições Europeias 2019
  • Brexit
  • Ciclo de taxas de juro negativas do BCE
  • Economia Zona Euro vs Dívida Zona Euro
  • Economia EUA

 

Edifício Lumnia, do futuro Exeo Office Campus no Parque das Nações, em Time Out Lisboa

 

Como não tenho uma bola de cristal para ver o futuro, é difícil precisar o que vai sair daqui. Contudo, gostaria de balançar estes desafios com estes projetos que estão previstos para a próxima década em Lisboa, vale a pena espreitar o artigo:

  • Requalificação de novas praças como Praça de Espanha, Praça da Mouraria, Largo São Sebastião da Pedreira, Sete Rios, Alameda do Beato, Praça do Chile, etc.
  • Novos empreendimentos imobiliário em destaque, como Odeon, Operação integrada de Entrecampos, Funicular da Graça, Residência de Estudantes da UL, Infinity Tower, Complexo Residencial EPAL, Promenade, etc.
  • Dinamismo da zona oriental da cidade como Parque Ribeirinho Oriente, Hub Criativo Beato, Exeo Office Campus, K-Tower, Avenida Berlim, FIL, Convento Beato, etc.
  • Evolução dos transportes público como novas estações de metro Estrela e Santos, corredor  verde de Alcântara, Estação Sul/Sueste, Aeroporto do Montijo, estação ferroviária Alcântara, etc.
  • Requalificação zona ocidental/ribeirinha da cidade como Hospital Cuf Tejo, Centro Pancreático Botton-Champalimaud, CCB, Centro de Congressos, Palácio Nacional Ajuda, etc.
  • Desenvolvimento periferia Lisboa como Lisbon South Bay, Cais Ginjal, Feira Popular Lisboa, Dolce Vita Tejo, etc.

 

2018 foi um ano fantástico, muito bom mesmo. Os próximos anos têm tudo para continuarem a ser excelentes. O grande desafio que enfrentamos atualmente (e em 2019) será continuarmos a ser o destino de eleição de portugueses e estrangeiros, com uma oferta de habitação, cultura e vida de valor acrescentado!

Caso tenha alguma dúvida ou queira discutir sobre o mercado imobiliário, pode entrar em contacto comigo aqui.

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André Maia

André Maia

Consultor Imobiliário da Home Hunting, especialista no concelho de Lisboa. Apaixonado por números e conhecimento, tem mais 8 anos de experiência como consultor no setor da Banca, ligado a projetos de tecnologia e risco. Adora poder dar o seu contributo e está sempre pronto a ajudar, estando habituado a que o seu trabalho tenha um impacto grande na vida das organizações e das pessoas.

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