Tenho €€€ para investir em imobiliário. O que faço?

Com alguma frequência sou questionado por familiares, amigos e clientes sobre a melhor forma de investir no mercado imobiliário português. Hoje quero explorar convosco esse tema e mostrar-vos alguma opções.

O primeiro passo, como em qualquer investimento, é perceber o nosso perfil e saber até onde queremos chegar, nomeadamente:

  • Já tem 1ª habitação? Sabendo que estamos a investir no setor imobiliário, eu desaconselho a investir caso ainda não tenha garantido a 1ª habitação. Nesse caso a recomendação seria comprar a casa própria primeiro, e só depois pensar em fazer investimentos adicionais.
  • Curto prazo ou longo prazo? Consoante o espaço temporal que estiver a pensar, pode logo à partida filtrar o tipo de iniciativas disponíveis.
  • Qual o grau de conforto com risco? Desde perto de zero a muito aberto, há opções para todos os gostos. É necessário perceber o quanto gostaria de arriscar, pois a rentabilidade anda de mãos dadas com o risco (quanto maior o risco, maior a recompensa).
  • Quanto tempo seu está disposto a colocar na operação? Há iniciativas que dão mais trabalho do que outras, e é prudente entender se o objetivo é ter um envolvimento constante ou estar apenas numa posição de monitorização.
  • Considera alavancar-se com dívida? O acesso a crédito irá permitir um volume maior de capital e obter ganhos de escala na operação. Seria por isso interessante verificar se quer aumentar o seu budget inicial.

 

 

Tendo então em conta o seu perfil e objetivos do investimento, quais as oportunidades indicadas?

 

Abaixo vamos verificar em maior detalhe cada ponto.

    1. Comprar, transformar e revender
      1. Conceito: Uma alternativa clássico que já existe desde os primórdios do investimento imobiliário. Comprar bem, valorizar o ativo imobiliário e vender o produto final com valor. No final, ganha-se a margem com dedução dos impostos a pagar (mais-valias). E repete-se este processo com quantos mais imóveis quiser aplicar.

        Este tipo de investimento pode ter um alto retorno financeiro, mas também tem uma componente forte de risco. Já assisti a ganhos superiores a 50% em 6 meses como perdas de 15% em 3 anos.

      2. Investimento: Neste tipo de operação irá necessitar de capital para a aquisição ( e todos os custos que isso implica), a transformação (e todas as derrapagens ou alterações de obra que possam haver) e imprevistos (porque eles acontecem). É prudente fazer um esquema de modelo de negócio sempre que vir uma oportunidade, de forma a verificar qual o montante de capital máximo esperado na operação, e se está ou não confortável em avançar.
      3. Empréstimo bancário: O empréstimo é facultativo e pode ser considerado ou não pelo investidor. Por vezes irá ter uma oportunidade em mãos (que seja) acima do seu capital disponível e precisa mesmo de capital adicional. Noutras situações pode ter o capital todo para a operação, mas se financiar a 50% pode fazer 2 operações ao mesmo tempo. Tudo depende se quer alavancar a sua operação, seja por necessidade ou facilidade.
      4. Envolvimento: Este tipo de iniciativa é aquela que ocupa mais tempo do investidor. A maior dificuldade começa em comprar bem. É essencial ter noção e capacidade de verificar se a compra foi racional e permite margem para poder remodelar o imóvel e revendê-lo a preço de mercado. E isto requer tempo e experiência. Depois tem que ter cuidado em fazer um correto processo de transformação, que frequentemente é a fase mais demorada da operação e com mais probabilidade de atrasos ou imprevistos. Sejam legais, técnico, materiais, stock, fornecedor, etc. No fim disto tudo, ainda tem que se preocupar em vender o imóvel.
      5. Risco: O risco desta operação é alto, pois quanto mais fatores críticos de sucesso a operação tem, em mais ocasiões é possível que o plano não corra como o esperado. Para quem não tem experiência neste processo, a recomendação passa por começar com processos mais simples, que não impliquem obras avultadas ou complexas, para diminuir o risco da operação. Em operações com transformações que demorem muito tempo, há a possibilidade que o mercado esteja diferente do que quando comprou o imóvel, e que o valor de mercado do imóvel possa ter oscilado (para bem ou mal).
      6. Retorno: Em linha com o alto risco, o retorno deste investimento pode também ser muito alto. Quando é possível fazer uma compra de oportunidade e um processo de alta valorização de imóvel e correta promoção no mercado, é possível atingir ganhos de capital muito superiores aos outros investimentos imobiliários. É habitual que um promotor experiente não arranque para uma operação deste tipo por menos de 25% de margem no exercício. E já verificamos ganhos superiores a 40%-50% em operações inferiores a 1 ano.
      7. Prazo: É possível fazer uma operação destas em pouco tempo, como 2 ou 3 meses, até períodos mais longos como 24 meses. Tudo depende da complexidade do processo de transformação, se é necessário licenciamento camarário, etc.
      8. Fiscalidade: Aparte da componente de impostos na aquisição do imóvel, existem benefícios fiscais na reabilitação do imóvel como o IVA reduzido a 6% ou a isenção de IMT (saiba mais aqui) e sobre o processo de vende deve contar também com o pagamento de mais-valias.
    2. Comprar e colocar em arrendamento tradicional
      1. Conceito: Método clássico de rentabilização do imóvel. Passa por comprar um imóvel, já pronto ou a precisar de obras, e posteriormente colocá-lo no mercado de arrendamento tradicional. Este método é o mais simples, de baixo envolvimento e de baixo risco para o proprietário. A rentabilidade também é das mais sóbrias do mercado, com taxas médias entre os 3,5% e os 7,5% ao ano, consoante a qualidade do ativo imobiliário.
      2. Investimento: Irá necessitar de capital para a aquisição (e todos os custos que isso implica) e eventualmente a transformação do imóvel se for necessário. Neste tipo de investimento, a transformação costuma ser mais light dado o destino final do imóvel.
      3. Empréstimo bancário: O empréstimo é facultativo e pode ser considerado ou não pelo investidor. Neste caso específico, verifico com alguma frequência os investidores a utilizarem uma parte de empréstimo bancário na operação para que a renda obtida do arrendamento consiga pagar a prestação ao banco. Deste forma, a receita líquida anual irá tender para zero, e passado 20/30 anos de empréstimo a casa fica paga. Acaba por ser uma modalidade de poupança forçada.
      4. Envolvimento: Ao contrário dos outros tipo de investimento, este é dos que requer menos envolvimento do lado do proprietário. E isso significa menos dores de cabeça! Aparte do processo de compra do imóvel, o ciclo de vida do imóvel com vários inquilinos tende a ser tranquilo com comunicações pontuais entre as partes. Salvo raras exceções onde possa existir algum problema, a expectativa é que seja um envolvimento muito calmo e sem grandes preocupações.
      5. Risco: O risco é reduzido porque é difícil este processo falhar. O mercado de arrendamento tradicional existe e funciona, pelo que o risco implícito está em poder ter um má experiência com um inquilino ou ser refém de alguma alteração legal que tenha impacto no seu investimento. Também tem o risco de comprar mal, mas sabendo que irá sempre verificar a relação entre a renda esperada e o valor de aquisição para chegar a uma yield confortável para si, é mais difícil fazer uma má compra.
      6. Retorno: O retorno em média deste tipo de investimento no setor residencial varia entre os 3,5% e os 7,5%, consoante a localização e a qualidade do imóvel no geral.
      7. Prazo: Este tipo de investimento é de médio/longo prazo. Sabendo que os contratos de arrendamento têm uma duração de vários anos, e podem ser renováveis, os proprietários costumam ter estes imóveis por muito tempo no mercado, muitas vezes passando de geração em geração.
      8. Fiscalidade: Aparte da componente de impostos na aquisição do imóvel, tem uma taxa fixa de 28% de IRS sobre as rendas. Pode ser reduzida consoante o nº de anos do contrato de arrendamento. Saiba mais aqui.
    3. Comprar e colocar em alojamento local
      1. Conceito: Igual ao método anterior, mas a finalidade passa por colocá-lo em alojamento local. O alojamento local permite ter retornos maiores mas implica um envolvimento muito superior assim como um aumento de desgaste do imóvel.
      2. Investimento: Irá necessitar de capital para a aquisição (e todos os custos que isso implica) e eventualmente a transformação do imóvel se for necessário. Neste tipo de investimento, a transformação costuma ser mais leve dado o destino final do imóvel.
      3. Empréstimo bancário: O empréstimo é facultativo e pode ser considerado ou não pelo investidor.
      4. Envolvimento: A colocação em alojamento local implica um acompanhamento diário e personalizado com o negócio, desde a relação com os hóspedes, a preocupação com o rating do anúncio/host, os portais onde está anunciado, a mitigação das reclamações, a melhoria contínua, o cumprir com a legislação, a lavandaria, troca de roupa, check-in/check-out, pequenas correções no apartamento (pintura, loiça, roupas), etc. Caso não queira ter todo este trabalho, pode sempre contar com o apoio de um especialista em alojamento local (em outsourcing), mas saiba que irá custar-lhe entre 25% a 40% da diária.
      5. Risco: O risco é médio, e acaba por ser um pouco mais alto do que o arrendamento tradicional pela possibilidade de ser exposto a um excesso de oferta que vá levar a uma baixa de preços, pelas alterações legislativas que condicionem a atividade do alojamento local assim como a uma quebra generalizada no turismo que impacta diretamente o retorno do negócio.
      6. Retorno: O retorno em média deste tipo de investimento no setor residencial varia entre os 6% e os 10%, consoante a localização e a qualidade do imóvel no geral.
      7. Prazo: Este tipo de investimento é de médio/longo prazo. Apesar da dinâmica do alojamento ser à diária, quem faz este tipo de investimento é porque não está a pensar vender o imóvel no primeiros 5 anos. E caso o alojamento local não atinja os resultados pretendidos, pode sempre migrar para o modelo de arrendamento tradicional.
      8. Fiscalidade: Aparte da componente de impostos na aquisição do imóvel, tem impostos sobre a receita gerada. A fiscalidade no alojamento local tem vindo a ficar cada vez mais complexa fruto das diversas alterações de legislação. No geral continua a ser mais simpática do que a taxa fixa de 28% de IRS no arrendamento tradicional, mas tem muitos pormenores para lidar. Saiba mais aqui.

4. Comprar uma participação numa plataforma de investimento imobiliário

      1. Conceito: Conceito recente com poucos anos, que no fundo representa a prática de crowd-funding imobiliário. Ou seja, existe um promotor que faz o negócio imobiliário, seja ele comprar para revender ou comprar para explorar, e o investidor pode participar também na operação através de títulos de participação. Como se tivesse uma quota-parte do investimento. Feels like comprar uma obrigação de uma empresa e esperar pelos dividendos. Já temos algumas empresas a operar em Portugal que fornecem este serviço como a Seedimo ou a Housers.
      2. Investimento: A partir de 50€: Aqui o grande benefício é que pode investir pouco num imóvel, não tem que comprar o imóvel todo, e pode investir o mesmo montante em vários imóveis diferentes, diversificando o risco.
      3. Empréstimo Bancário: Não aplicável.
      4. Envolvimento: Reduzido. Neste modelo de negócio, quem tem a dor de cabeça é o promotor. O investidor apenas fica à espera dos dividendos.
      5. Risco: O risco é médio/alto, pois não só as operações subjacentes têm o seu risco individualmente, como ainda temos o risco da plataforma que está a intermediar o negócio. Sabendo que é uma modalidade recente de investimento, há ainda o receio de investir num tipo de investimento tão alternativo.
      6. Retorno: Entre 6% a 10%.
      7. Prazo: Curto/ Médio prazo, entre 1 a 5 anos.
      8. Fiscalidade: Taxa autónoma de 28% à semelhança da tributação de rendimentos de capitais.

 

Portanto, este é um mundo divertido e complexo. As taxas expectáveis de retorno estão a par com o risco que podemos acautelar, bem como o nosso investimento pessoal. Para cada pessoa haverá um investimento indicado.

 

Falarei mais sobre este tema no futuro. Até lá, está a pensar investir no mercado imobiliário? Adorava poder ajudá-lo com a minha experiência e conhecimento. Fale comigo!

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André Maia

André Maia

Consultor Imobiliário da Home Hunting, especialista no concelho de Lisboa. Apaixonado por números e conhecimento, tem mais 8 anos de experiência como consultor no setor da Banca, ligado a projetos de tecnologia e risco. Adora poder dar o seu contributo e está sempre pronto a ajudar, estando habituado a que o seu trabalho tenha um impacto grande na vida das organizações e das pessoas.

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