Programa de Arrendamento Acessível – Boa ou má ideia?

Em linha com o estado atual do mercado de arrendamento tradicional, a falta de oferta, os preços em alta e a pressão para que o Estado intervenha, o Governo pôs durante o presente ano em marcha várias iniciativas que visam colmatar estas situações, como a aprovação da Lei de Bases da Habitação, o Direito Real da Habitação Duradoura (DRHD), a redução de IRS em contratos com longo prazo, alterações ao NRAU no início de 2019, restrições ao Alojamento Local, entre outros.

Hoje gostava de vos falar do Programa de Arrendamento Acessível (PAA), que entrou em vigor a 1 de Julho de 2019, e que aparenta trazer vários incentivos quer para senhorios quer para inquilinos.

A ideia geral, simplificando, é que através da plataforma criada para o efeito no Portal da Habitação, seja possível disponibilizar casas 20% abaixo do preço de mercado aos inquilinos, com isenção total de IRS/IRC para os senhorios.

Os preços de mercado são calculados através de uma fórmula definida em portaria, e que apresenta valores máximo por concelho e tipologia, estando compreendido entre 200€ por um T0 nos concelhos de interior, e 1.700€ por um T5 em Lisboa.

No portal da habitação, podemos simular quanto seria a renda a desconto de um imóvel, sendo que será 80% do cálculo efetuado do valor de referência do preço de renda por alojamento. Valor de referência esse que será no máximo os valores tabelados por concelho e tipologia.

Os prazos dos contratos também terão regras, com o prazo mínimo fixado em 5 anos. No caso de arrendamento a estudantes, o prazo mínimo reduz para 9 meses.

Nem toda a gente estará qualificada a aderir ao PAA. No caso dos inquilinos, há limites no rendimento bruto do agregado familiar e na taxa de esforço da renda que poderão pagar. No caso dos senhorios, as limitações estão mais ligadas à qualidade e salubridade das casas que poderão disponibilizar ao abrigo deste programa.

Em jeito de novidade, o PAA quer introduzir seguros associados ao contrato de arrendamentos (que ainda não existem por não terem sido aprovados pela ASF – Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões) que visam providenciar estabilidade e segurança no vínculo jurídico entre as partes, e tendo também o objetivo de eliminar a necessidade do fiador e da caução.

A nível de processo, as partes que tiverem interesse em aderir ao PAA, devem seguir os passos abaixo identificados:

 

Fluxo do processo do Arrendamento Acessível (SEH)

 

Caso tenha interesse em aderir ou saber mais informações, consulte o Portal da Habitação.

 

Qual a minha opinião deste programa?

Espero uma adesão baixa por parte dos proprietários, ao contrário dos inquilinos que irão tentar tudo na esperança de terem acesso a uma renda mensal mais simpática. A expressão em Lisboa e Porto deve ser reduzida, e deverá ter mais aceitação no interior. Para mais fácil entendimento, explico-vos em 4 pontos-chave:

  • Preço – Os proprietários têm de arrendar a 80% do valor de referência calculado, sendo que não pode ser superior aos limites definidos na portaria. Portanto, todos os proprietários que tiverem casas nos percentis superiores não vão ver isto com bons olhos, já que as rendas esperadas destas casas mais que ultrapassam os limites máximos definidos. Por outro lado, as restantes casas que admitamos estão abaixo desses valores, não é tão óbvio que o simulador do PAA seja propriamente 100% infalível, uma vez que a base são medianas fornecidas pelo INE. Eu estive algum tempo a simuar imóveis com base nas casas que arrendei nos últimos meses, e a verdade é que o valor de referência ficava abaixo do valor pelo qual o arrendamento foi concretizado. Logo, o desconto já não vai em 20%, mas sim em 25% a 30%. Se balançarmos isto com a isenção de 28% IRS, deixa de ser assim tão apelativo. Se juntarmos os atuais benefícios de longo prazo, onde pode haver descontos de 2%, 5% e 10% no IRS, o PAA pode não fazer sentido por se obter poupanças fiscais mais vantajosas noutro sítio. Do lado dos inquilinos, eu acho que para quem precisa mesmo de uma renda em conta, 80% da mediana continua a ser um valor alto para muitas famílias. Veja-se por exemplo o que a CML está a fazer com o arrendamento acessível, onde pretende criar oferta de vários apartamentos com rendas de facto baratas, onde por exemplo um T2 poderá custar entre 450€ e 600€ por mês. Em comparação, vejo isto com mais adesão do que o PAA.

 

  • Prazo – Há prazo mínimo obrigatório de 5 anos (exceto para estudantes). Todos os proprietários que quiserem algo mais curto, entre 1 a 3 anos, não vão estar motivados para o PAA.

 

  • Obrigatoriedade de seguros (que não existem ainda) – Ainda que aplauda a iniciativa de introduzir seguros nesta atividade, a realidade é que os senhorios estão escaldados com situações de inquilinos que não pagam e não saem do imóvel. As alterações ao NRAU no início de 2019 só vieram piorar esta situação ao dar mais poderes aos inquilinos (retrocesso…). Isto faz com que os senhorios queiram muitas proteções na contratação do arrendamento, de forma a mitigar potenciais chatices no futuro. Obrigar a que não haja caução e fiador em substituição de um seguro que ainda não existe e não sabemos como irá funcionar, ou em concreto, quão fácil/difícil será de acionar quando as coisas não correrem bem, levará muitos proprietários com aversão ao risco a não aderirem ao PAA.

 

  • Burocracia – Como já é esperados de uma candidatura pública, há um conjunto de formulários obrigatórios que devem ser preenchidos na submissão da candidatura (inquilino e senhorio) assim como na concretização do arrendamento. Não limita a adesão, mas é mais um travão.

 

 

Mais uma vez, sinto que o Estado continua a dar tiros ao lado. Criam medidas que têm muito mais de populismo do que pragmatismo e que realmente ajudem a melhorar o acesso à habitação.

 

E você, concorda comigo? Caso tenha alguma dúvida sobre o Arrendamento Acessível entre em contacto comigo aqui.

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André Maia

André Maia

Consultor Imobiliário da Home Hunting, especialista no concelho de Lisboa. Apaixonado por números e conhecimento, tem mais 8 anos de experiência como consultor no setor da Banca, ligado a projetos de tecnologia e risco. Adora poder dar o seu contributo e está sempre pronto a ajudar, estando habituado a que o seu trabalho tenha um impacto grande na vida das organizações e das pessoas.

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