Mercado imobiliário: equilíbrio ou início do fim?

Já vos queria falar de dados há umas semanas, mas tive de aguardar pela divulgação dos dados relativos à performance do 2º trimestre de 2019 pelo INE.

Os resultados recentes apontam para a entrada numa fase de serenidade do mercado imobiliário português e confirmam uma consolidação do crescimento observado desde 2013. Mas os mais céticos acreditam que estamos numa mudança de ciclo, com possíveis descidas de preço. Vejamos os números:

Fonte – INE (Índice Preços Habitação 2º trimestre 2019)

No 1º semestre de 2019 foram transacionadas 86.416 habitações, representando 12,1 mil milhões de euros, o que se traduz num crescimento de 0,09% em quantidade (apenas + 81 alojamentos) e de 4,97% em valor face ao 1º semestre de 2018 (86.335 habitações no valor de 11,6 mil milhões euros).

Curiosidade: Em quantidade, só o 1º semestre de 2019 já superou o ano de 2014 (84.215 imóveis), e em valor quase superou o ano de 2015 (12,4 mil milhões €).

A nível de comportamento trimestral, podemos verificar que o 2º trimestre de 2019 registou uma redução face aos valores obtidos tanto no período anterior como no período homólogo, conforme tabela abaixo:

Fonte – INE (Índice Preços Habitação 2º trimestre 2019)
Fonte – INE (Índice Preços Habitação 2º trimestre 2019)

O 2º trimestre de 2019 parece ter interrompido a subida contínua de alojamentos vendidos e volume transacionado. É já o 3º trimestre consecutivo de redução do volume de transações (desde o 3ºT de 2018), que representa uma redução total de 1,94% de imóveis vendidos. A última vez que isto foi observado foi em 2011 (altura da crise), quando em 3 trimestres se perdeu cerca 40%.

Ao nível de regiões, o Centro, Algarve e Norte foram as únicas a registar um volume de transações superior ao trimestre anterior, nomeadamente 4,46%, 6,26% e 3,95%. Relativamente a quantidade, apenas o Algarve e a R.A. Açores conseguiram melhor prestação que o trimestre anterior com aumentos de 0,30% e 2,38%. No geral, houve uma redução de 0,88% no volume e 2,82% na quantidade, o que aliado ao aumento de 2% do preço médio, significa que se vendeu menos mas mais caro.

Menos alojamentos e menos volume de transações

Em comparação com o período homólogo de 2018, o 2º trimestre não só foi o único a vender menos alojamentos em quantidade (42.590 vs 45.619), como foi o único com um volume de transações inferior (6,066 mil milhões euros vs 6,186 mil milhões euros), algo que já não se via desde o 1º trimestre de 2013 (fim da crise). Quanto a regiões, foi generalizada a redução da prestação face ao período homólogo, com destaque para a A.M. Lisboa e A.M. Porto que apresentaram descidas consideráveis de 5,67% e 6,18% em valor e 9,35% e 12,29% em quantidade.

Algarve supera Lisboa

O preço médio foi a única variável acima descrita que apresentou um aumento, com subida de 2% face ao 1º trimestre e 5,04% face ao período homólogo. Sabiam que, desde que o INE publica esta estatística (2009 1T), o preço médio de Portugal atingiu um máximo este trimestre, nos 142.450€ por alojamento? E que o Algarve não só conseguiu um preço médio histórico de 191.244€ por alojamento, assim como conseguiu superar o preço médio de Lisboa, algo que já não acontecia desde 2012?

 

Financiamento bancário

No que diz respeito a financiamento bancário, continuamos a observar um forte dinamismo do setor bancário no fornecimento de crédito habitação às famílias para aquisição de casa:

Fonte – INE (IpHab 2019) e BdP (Boletim Estatístico Julho 2019)

Até Junho deste ano foram cedidos 4,931 mil milhões de euros, o que representa um crescimento homólogo de 3,29% face ao 1º semestre de 2018.

Em média, a Banca emprestou 821 milhões de euros por mês para crédito habitação no 1º semestre do ano. O rácio de crédito habitação que mede a relação entre o montante financiado e o montante transacionado parece estar a estabilizar nos 40%, com uma redução de 1% face a 2018, e menos 3% que 2017. Continuamos, desta forma, a reduzir a nossa taxa média de endividamento bancário.

Com o agravamento das regras na concessão de crédito, as avaliações bancárias a não conseguirem acompanhar os preços de oferta e a restrição no financiamento a não residentes, não é de admirar esta descida.
Com base na informação acima explicada e a sensibilidade que temos ao estar no terreno diariamente, parece-me justo dizer que o mercado atingiu o seu pico e está em consolidação. Neste período de redução de subida é comum haver alguns ajustamentos pontuais mas, no geral, o que estamos a viver é como se navegássemos num planalto de valorização imobiliária. Não há evidências de estarmos numa fase pré-hecatombe. Outra prova de consolidação é a entrada no mercado de players internacionais e institucionais que pretendem realizar investimento de longo prazo em hotelaria, arrendamento comercial, residências estudantes/seniores, coliving/coworking, etc., subentendendo um mercado estável e atrativo.

Acho, genuinamente, que apenas se vendeu um pouco menos face aos trimestres anteriores porque a oferta ainda não reagiu à procura. Já notámos que os preços pedidos atingiram máximos e que o grosso da procura já não consegue acompanhar a subida (as avaliações bancárias já estão a começar a anular negócios), pelo que para haver lugar para absorção de imóveis tem de haver do lado da oferta um ajuste de preço. Dito por outras palavras, os proprietários para conseguirem vender têm de colocar um preço realista e não podem contar com uma subida generalizada dos preços.

A verdade é que, tal como já foi visto noutros ciclos, a oferta tende a ser lenta na reação à procura: é importante perceber que os preços já não estão a subir freneticamente e, por isso, é necessário ajustar o preço do imóvel para vender → para agudizar a situação, tendencialmente os vendedores têm dificuldade em acreditar no consultor imobiliário, e precisam de ter o imóvel 6 a 12 meses à venda, com reduções sucessivas de preço para aceitarem a realidade!

Sabendo que a procura apenas absorve os imóveis com preços bem colocados, o que acaba por suceder é que no total há menos quantidade transacionada, resultando em mais imóveis disponíveis para venda no mercado (a preços que não interessam).

Não tem mal nenhum em ajustar um pouco o preço, “keep in mind” que continuamos em máximos, ok?

E você, concorda comigo? Quer ajuda para vender o seu imóvel neste mercado?

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André Maia

Consultor Imobiliário da Home Hunting, especialista no concelho de Lisboa. Apaixonado por números e conhecimento, tem mais 8 anos de experiência como consultor no setor da Banca, ligado a projetos de tecnologia e risco. Adora poder dar o seu contributo e está sempre pronto a ajudar, estando habituado a que o seu trabalho tenha um impacto grande na vida das organizações e das pessoas.

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