Englobamento das rendas será um tiro no pé?

Nestas últimas semanas tem havido muita discussão sobre a possibilidade dos rendimentos prediais (e também de capitais) passarem a ser englobados obrigatoriamente em sede de IRS, em vez de opcionalmente.

Este ponto está previsto no programa do Governo, podendo ser aplicado nos próximos quatro anos de legislatura. O primeiro-ministro António Costa já assumiu esta medida, embora nos últimos dias tenha colocado alguma água na fervura, indicando que nada está ainda fechado.

Esta possibilidade, que no fundo é uma incerteza, tem levado vários clientes nossos a sentirem-se apreensivos em relação a futuros investimentos imobiliários, confusos sobre como lidar com arrendamentos em curso e, no geral, frustrados por uma expectável subida da carga fiscal.

Confesso que tive de investigar para poder abordar este assunto com algum fundamento de causa, pois não tinha noção clara do peso das rendas no IRS, e qual o efeito que poderia ter no apuramento de impostos. Vejamos a seguinte informação:

Total da receita do Orçamento Estado 2019 – DGO

O IRS isoladamente é a segunda categoria de impostos que o Estado mais arrecada, apenas ultrapassado pelo IVA. Em relação ao total da receita representa 10,6%, contudo se verificarmos o seu peso relativo dentro das receitas correntes, já representa 25,9% o que é muito significativo.

Total do rendimento bruto por categoria de rendimento 2017 – Autoridade Tributária

No que respeita ao rendimento bruto por categorias de rendimentos, verifica-se que os rendimentos da Categoria A continuam a ser predominantes, representando, em 2017, 63,44% do total do rendimento bruto. Seguem-se os rendimentos da Categoria H, com 27,60% e os rendimentos da Categoria B, com 5,23% do total do Rendimento Bruto. A Categoria F (Prediais) apenas representa 2,1% do total de rendimento alvo de IRS.

Do meu ponto de vista, parece-me que o impacto (leia-se ganho) fiscal para o Estado será sempre de uma dimensão menor, pois o volume de rendimento que representa é baixo (2,1%), e o volume de rendimento global que poderá influenciar estará nos 12% (pelas minhas contas, ao considerarmos o rendimento das outras categorias que ficam expostas).

Pelas contas das consultoras PWC e Deloitte, em média, o englobamento obrigatório irá dar azo a um aumento da carga fiscal. Tudo isto em prol da justiça fiscal defendida pelo Partido Socialista e pelo Bloco de Esquerda.

Parece-me ser claro como água que caso isto avance, a perda gerada será muito maior ao ligeiro ganho de impostos que o Governo poderá arrecadar, nomeadamente:

  • Nova alteração à política fiscal – sinónimo de instabilidade;
  • Quebra de confiança dos players que utilizam o mercado imobiliário;
  • Perda de credibilidade de outras iniciativas fiscais similares (RNH, Visto gold, etc.);
  • Alteração dos modelos de tomada à decisão de investimentos imobiliários;
  • Redução do investimento imobiliário;
  • Redução da oferta disponível para arrendamento;
  • Aumento dos preços de arrendamento;
  • Confusão com medidas de poupança fiscal em vigor desde o início do ano em prol da longevidade dos contratos arrendamento;
  • Mercado de arrendamento ainda mais problemático do que é atualmente;
  • Problema de acesso à habitação pelas famílias agudiza-se.
  • É óbvio que ainda estamos na fase “bola de cristal”, mas não antevejo como esta medida possa ser positiva para o setor imobiliário.

Por oposição, já repararam que se fosse feito o oposto (reduzir a taxa de tributação autónoma de 28%), teríamos mais investimento, mais oferta para arrendamento, redução dos preços de arrendamento, uma politica fiscal mais congruente, etc., e tudo isto com um impacto fiscal relativamente diminuto?

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André Maia

Consultor Imobiliário da Home Hunting, especialista no concelho de Lisboa. Apaixonado por números e conhecimento, tem mais 8 anos de experiência como consultor no setor da Banca, ligado a projetos de tecnologia e risco. Adora poder dar o seu contributo e está sempre pronto a ajudar, estando habituado a que o seu trabalho tenha um impacto grande na vida das organizações e das pessoas.

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