Como investir no mercado imobiliário?

Com alguma frequência lido com investidores estreantes que têm dúvidas práticas sobre como realizar os seus investimentos, como será o fluxo do capital, repartição dos custos, impacto fiscal, tipo de investimento, empresa ou particular, entre outros.

Nesse sentido, e no seguimento deste artigo publicado há um ano, achei que faria sentido explorar mais o tema no que diz respeito à componente operacional dos vários investimentos.

Decidi, portanto, realizar um pequeno guia ilustrativo, com base em casos reais de clientes que acompanhei, com as contas típicas a serem feitas em cada um dos seguintes cenários:

1. Curto prazo – Comprar, transformar e revender
2. Médio/longo prazo – Comprar, transformar e rentabilizar em Arrendamento tradicional
3. Médio/longo prazo – Comprar, transformar e rentabilizar em Alojamento local

1) Curto prazo – Comprar, transformar e revender

Nesta modalidade de investimento, o objetivo é ganhar dinheiro com a margem que se obtém da venda de um imóvel recuperado. Isto pressupõe que se adquire um imóvel para obras, sejam realizadas obras de recuperação e posteriormente seja vendido por um valor superior que possibilite margem.

Os fatores críticos de sucesso aqui são:

  • Comprar bem (e assegurar que a matemática permite margem);
  • Complexidade da obra adequada à nossa experiência e capacidade;
  • Ter uma equipa de obras de confiança e apta ao desafio.

Vejamos abaixo um exemplo de uma operação. Trata-se um apartamento T2+1 com 95 m2 na Penha de França, no estado original a precisar de obras de remodelação.

REVENDA, SE PARTICULAR

 

REVENDA, SE EMPRESA

 

Notas:

1) Para simplificar, optei por mostrar os 2 cenários de Particular vs Empresa, pois há muitos investidores que têm essa dúvida. O maior benefício em optar por empresa é a isenção do IMT para revenda, embora possa também haver outros, especialmente na conjugação das despesas da empresa com outras fontes de receita.

2) Os impostos acima calculados (IRS e IRC), foram com base num exemplo específico e não devem ser considerados standard para todos, pois ambos são influenciados pelo respetivo contexto fiscal, seja a nível particular como a nível de empresa. Deverão sempre calcular os impostos sobre o vosso contexto.

3) No caso da empresa, o IVA é dedutível com outras despesas, pelo que fica de fora do contexto da operação. O resultado líquido apurado pressupõe apenas da operação, pois a empresa como um todo tem mais despesas que não estão aqui incluídas mas que incidirão sobre o resultado líquido global da empresa (e.g. FSE, compras, custos com pessoal, etc.).

 

2) Médio/longo prazo – Comprar, transformar e rentabilizar em Arrendamento tradicional

Nesta modalidade de investimento, o objetivo é ganhar dinheiro anualmente com o rendimento obtido com a renda paga pelo inquilino. Isto pressupõe que se adquire um imóvel, a precisar ou não de serem realizadas obras, e posteriormente seja arrendado por um valor que possibilite uma yield anual aceitável.

  • Os fatores críticos de sucesso aqui são:
  • Comprar bem (e assegurar que a matemática permite yield pretendida);
  • Obter um custo de manutenção anual reduzido (estado do prédio, condomínio com dinheiro, etc.);
  • Complexidade da obra adequada à nossa experiência e capacidade;
  • Ter uma equipa de obras de confiança e apta ao desafio.

Vejamos abaixo um exemplo de uma operação. Trata-se um apartamento T2 com 87 m2 no Areeiro, no estado usado a precisar de algumas obras de remodelação/modernização.

ARRENDAMENTO, SE PARTICULAR

Notas:

1) O exemplo acima é apenas para o cliente Particular;

2) Este apartamento teve uma obra mais ligeira pois o destino foi o arrendamento de longo prazo. Não havia necessidade de um investimento superior, sabendo que não se ia revender já o apartamento;

3) Com a renda mensal de 1.125€ obtém-se uma yield bruta de 4,53% o que é aceitável para a freguesia do Areeiro. Contudo, após incorporarmos as despesas, a yield líquida reduz para 3,26%. E aqui é que vemos o impacto quer da fiscalidade quer dos custos de manutenção;

4) A nível da fiscalidade, como foi realizado um contrato de 5 anos, já beneficia da redução da taxa de IRS de 28% para 23%.

 

3) Médio/longo prazo – Comprar, transformar e rentabilizar em Alojamento local

Nesta modalidade de investimento, o objetivo é ganhar dinheiro anualmente com o rendimento obtido com as diárias pagas pelos demais inquilinos/turistas. Isto pressupõe que se adquire um imóvel, a precisar ou não de serem realizadas obras, e posteriormente seja colocado no mercado de alojamento local com uma performance que possibilite uma yield anual aceitável.

Os fatores críticos de sucesso aqui são:

  • Comprar bem (e assegurar que a matemática permite yield pretendida);
  • Obter um custo de manutenção anual reduzido (estado do prédio, condomínio com dinheiro, etc.);
  • Complexidade da obra adequada à nossa experiência e capacidade;
  • Ter uma equipa de obras de confiança e apta ao desafio;
  • Ter noção da logística envolvida e tempo consumido que a operação acarreta;
  • Ter atenção às zonas de contenção e alterações legais sobre o AL;

Vejamos abaixo um exemplo de uma operação. Trata-se um apartamento T2 com 68 m2 em Arroios, no estado usado a precisar de algumas obras de remodelação/modernização.

AL, SE PARTICULAR

 

Notas:

1) O exemplo acima é apenas para o cliente Particular;

2) Este apartamento teve uma obra mais ligeira pois o destino foi o Alojamento Local. Não havia necessidade de um investimento superior, sabendo que não se ia revender já o apartamento;

3) Ao contrário do arrendamento tradicional, a dinâmica da receita do alojamento local prende-se a diária X taxa ocupação X nº dias;

4) Habitualmente, a mesma casa costuma ter uma receita superior em AL do que em arrendamento tradicional. Contudo, a nível de custos é o inverso, pois o AL acarreta mais custos, nomeadamente o custo das plataformas online do AL, limpeza, manutenção regular, comunicações (e.g. Meo) e utilities (água, luz e gás). É sempre importante verificar se a yield liquida de uma determinada casa é superior no AL ou no arrendamento tradicional. Não use apenas a yield bruta!

5) Neste exemplo, conseguimos uma receita anual de 21.600€ o que se traduz numa yield bruta de 8,25%, sendo que após despesas, ficamos com uma receita anual de 12.460€ e respetiva yield liquida de 4,76%;

6) A fiscalidade no AL é bastante mais simpática do que no arrendamento tradicional. Se não tivermos em zona de contenção e estivermos em sede de IRS, incide apenas sobre 35% da receita anual (e isso depois entra no seu IRS normal, sendo que o imposto efetivo será do decorrer do seu apuramento individual).

 


Como podem verificar, nas várias hipóteses de investimento há retorno e risco para todos os gostos, sendo que o denominador em comum é comprar bem e saber o que fazer!

Irei gradualmente continuar a falar mais sobre este tema no futuro. Até lá, está a pensar investir no mercado imobiliário? Adorava poder ajudá-lo com a minha experiência e conhecimento. Fale comigo!

 

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André Maia

Consultor Imobiliário da Home Hunting, especialista no concelho de Lisboa. Apaixonado por números e conhecimento, tem mais 8 anos de experiência como consultor no setor da Banca, ligado a projetos de tecnologia e risco. Adora poder dar o seu contributo e está sempre pronto a ajudar, estando habituado a que o seu trabalho tenha um impacto grande na vida das organizações e das pessoas.

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