Covid-19: O que fazer ao seu Alojamento Local?

Provavelmente, foi o mercado que mais impacto teve com a Covid-19. A paragem nas reservas e na atividade foi brutal, o turismo praticamente estagnou, e a almejada receita das diárias desapareceu de um dia para o outro.


Segundos dados do estudo do Público/Airdna, “em Março Lisboa perdeu 29% e o Porto 15% da faturação em termos homólogos. E tudo piora em Abril: no segundo dia do mês, já era certa uma quebra de 61% e 48% nas duas cidades, face a 2019”. Sabendo que os dados de Abril eram do início do mês, com o prolongamento do estado de emergência avizinham-se resultados ainda piores.

E apesar das melhores projeções para a recuperação do turismo e deste setor em particular, é relativamente unânime que a expetativa é que demore pelo menos entre 6 a 12 meses a voltar à mesma performance. Portanto a questão que se coloca é o que fazer agora ao seu alojamento local?

Sabendo que uma generosa fatia dos proprietários de Alojamento Local (AL) se endividou e agora tem uma prestação para pagar ao banco, e outros se despediram e fizeram do AL o seu rendimento principal, há que rapidamente assegurar receita para fazer face às despesas. Muitos proprietários já aproveitaram para colocar no mercado de arrendamento, outros colocaram à venda. E na verdade, sendo essas as 2 melhores hipóteses que estão em cima da mesa, vamos de seguida explorá-las em detalhe.

1) Colocar no mercado de arrendamento tradicional

Apesar de contar à partida com uma receita mensal inferior ao recebido no AL, é melhor ganhar menos e conseguir pagar os custos do que não ter receita nenhuma. Sabendo que este mercado em particular já está com um certo dinamismo fruto do aumento da oferta (outros proprietários de AL que já transitaram para lá o seu imóvel), é crucial que caso opte por esta solução seja célere a colocar o seu imóvel para não ter que entrar numa guerra de preços com os demais concorrentes. Alerto que nos últimos 30 dias já foram registadas várias baixas de preço nos asking prices de arrendamento.

Caso pretenda mais informações sobre a estrutura de custos que pode esperar do arrendamento tradicional, pode verificar aqui. Saiba também que pode beneficiar de taxas reduzidas de IRS conforme a duração do seu contrato conforme informação aqui.

Outro aspeto a ter em conta são as mais-valias a pagar pela afetação do seu imóvel a atividade profissional ou empresarial. Como sabe, há que pagar mais-valias pela diferença do valor de mercado da afetação do imóvel de património pessoal à atividade profissional e empresarial (quando coloca em AL e abre atividade) e da desafetação do imóvel da atividade profissional e empresarial novamente ao património pessoal (quando retira do AL e fecha atividade).

As boas notícias são que o Orçamento de Estado para 2020 já previu alterações nesta temática, onde podem ficar excluídos da tributação os proprietários que ao afetar o imóvel novamente ao património pessoal fiquem com o mesmo a gerar rendimento de categoria F por um período mínimo de 5 anos, conforme descrito no artigo 10º, nº 15.

2) Colocar no mercado de compra e venda

Neste cenário deixa de ter a receita mensal e assegura logo, em caso de sucesso, um valor de realização. É conveniente reforçar que neste preciso momento o mercado de compra e venda está algo parado, em virtude de incerteza que se vive. Contudo, é possível comprar e vender e temos visto alguns exemplos a serem concretizados.

Falando do mercado de Lisboa em particular, nesta fase os compradores continuam ativos mas estão mais oportunistas em relação ao preço, pelo que a sugestão que lhe posso fazer é que se tiver mesmo que vender agora o faça num contexto de oportunidade. Hoje em dia é possível ver algumas iniciativas que funcionam bem como “Vendido à melhor proposta”, “Multi-proposta com preço base x”, “Redução de x% apenas nos próximos 15 dias”, etc.

No caso da venda, e assumindo que tinha o imóvel em AL, relembro que irá pagar mais-valia da afetação do imóvel à atividade profissional e empresarial, assim como irá pagar as mais-valias normais da compra e venda. Atenção que não vai pagar em duplicado mais-valias. Ou paga por um lado, ou paga pelo outro, ou paga o proporcional em cada um. Abaixo deixo um exemplo para ilustrar melhor esta dinâmica.

Enquanto a lógica da mais-valia tradicional é (Valor de venda – valor de aquisição ajustado à inflação – despesas da compra e da venda) x 50%, a lógica da mais-valia da afetação ao negócio passa por (valor de mercado da desafetação – valor de mercado da afetação) x 95%, sendo que o valor de mercado é um valor declarado pelo proprietário na altura da afetação e desafetação do imóvel ao AL.

Imaginemos o seguinte exemplo: Comprou imóvel por 150.000€ há 2 anos, afetou-o ao AL, declarou o valor de mercado de 150.000€. Passados 2 anos, desafetou-o do AL, declarou valor de mercado de 185.000€. Passado 2 meses vendeu-o por 200.000€. Como funcionam as contas aqui?

 

Nota: Os cálculos efetuados são meramente informativos e não têm carácter vinculativo. Recomendamos que valide junto da Autoridade Tributária ou um contabilista certificado para sua segurança.

É de realçar que, a mais-valia vinda da afetação a negócio é mais “pesada” do que a vinda da compra e venda, muito pela afetação a 95% e sem haver lugar a despesas. Como o valor de mercado é declarado pelo proprietário, poderá sempre gerir o valor declarado em linha com o resultado que quer atingir. Pois uma pequena alteração no valor declarado pode significar um impacto razoável no apuramento da mais-valia.

 


 

Caso tenha dúvidas nos exemplos apresentados, ou pretender apoio profissional na comercialização do seu imóvel, eu estou disponível para o ajudar!

 

 

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André Maia

Consultor Imobiliário da Home Hunting, especialista no concelho de Lisboa. Apaixonado por números e conhecimento, tem mais 8 anos de experiência como consultor no setor da Banca, ligado a projetos de tecnologia e risco. Adora poder dar o seu contributo e está sempre pronto a ajudar, estando habituado a que o seu trabalho tenha um impacto grande na vida das organizações e das pessoas.

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