Reviravoltas e Lições do Mercado Imobiliário

“A maioria das pessoas não sabia o que estava a fazer e o risco que corria. Queriam era entrar para ganhar como o vizinho ou o conhecido”, citando Pedro Caldeira, corretor que marcou a história da mercado acções em Portugal.

Já ouviu esta história… os mais velhos já a conhecem, os mais novos nem por isso.

Foi nos longínquos anos 70 do século passado (!) que pela primeira vez o mercado bolsista nacional ganhou dimensão e popularidade. Todos queriam comprar acções e faziam fila às portas da Bolsa, junto à Praça do Comércio em Lisboa.

E, se acontece com os mercados financeiros quando vivem momentos de euforia, em que proporcionam grandes rentabilidades em curtos espaços de tempo, “andando nas bocas de todo o mundo” e atraindo os pequenos investidores, muitas vezes sem formação nem experiência e quase sempre fora de tempo, também no mercado imobiliário assistimos a fenómenos semelhantes e que conduzem à entrada de pequenos investidores que atraídos pelos ganhos “fáceis” chegam ao mercado, muitas vezes “a tarde e a más horas”.

E quando pensamos em investimentos imobiliários este fenómeno ainda é mais gravoso face às características peculiares dos bens imóveis:

  • Representam valores unitários significativos;
  • Possuem menos liquidez pelo que uma má decisão não se corrige imediatamente e pode acarretar elevados prejuízos;
  • As suas transacções envolvem significativos custos fiscais e riscos jurídicos;
  • A complexidade e interdisciplinaridade técnica que existe em redor deste tipo de activo (construção/arquitectura/decoração);
  • Envolvem montantes significativos que acarretam frequentemente necessidade de financiamento e encargos de longo prazo que impactam no orçamento familiar;
  • O peso que o património imobiliário representa na riqueza das famílias e daí que as decisões que o envolvem sejam tão impactantes na realidade financeira de muitos de nós! (de acordo com dados recentes do Banco de Portugal o património imobiliário representa metade da riqueza das famílias portuguesas).

O recente “boom” do mercado imobiliário português teve uma importante contribuição dos pequenos investidores particulares e empresas que viram no imobiliário a única alternativa de investimento com rentabilidades atractivas. No entanto, são na sua maioria investidores com reduzido grau de profissionalismo, ou seja, com reduzida experiência e conhecimento do sector. E muitos foram aqueles que, inclusivamente, se financiaram junto da Banca para investir alavancando desta forma o grau de risco a que se expõem.

Assim, por exemplo, muitos pequenos investidores concentraram investimentos em segmentos de que muito se falava no mercado, investindo em apartamentos de reduzida dimensão – afectos na maior parte dos casos ao Alojamento Local (AL) – sem terem em consideração que o excesso de oferta, mais tarde ou mais cedo, conduziria a uma maior pressão sobre os preços, reduzindo a atractividade do negócio para além da regulamentação crescente e agravamento da fiscalidade. Além disso, na maioria dos investimentos em imóveis que foram afetos ao AL estes possuem características que dificultam a sua reconversão para outras reutilizações nomeadamente pela sua tipologia, dimensão e localização.

Tudo corria bem até ao início de 2020… até que surgiu a pandemia de que tanto se fala com enormes impactos no cenário macroeconómico a nível mundial e claro está, na economia nacional e também no setor imobiliário, mudando muito rapidamente aquilo que parecia dado como certo.

Exemplo disto são os impactos no segmento do AL, em especial nos centros históricos das cidades, que se vê a par de uma profunda crise e cuja reconversão em arrendamento tradicional não é fácil nem imediata quer pela tipologia e características destas habitações pouco adequadas ao mercado residencial, quer pelo enquadramento fiscal da actividade.

E é nos momentos de crise que vem ao de cima a importância de procurar obter uma aconselhamento profissional e independente no segmento imobiliário que, com base nos princípios da diversificação e profissionalização, efetue o enquadramento de cada situação em termos:

  • Envolvente macroeconómica
  • Tendências mercado imobiliário
  • Vertente financeira
  • Vertente fiscal
  • Vertente jurídica

As características dos investimentos imobiliários já enunciadas, bem como o facto do mercado imobiliário nacional ser caraterizado por um reduzido grau de informação que aumenta o grau de incerteza na avaliação dos investimentos, reforçam a importância de um aconselhamento profissional nesta área. Nesse sentido, caso procure dar um (novo) passo no mercado imobiliário, procure alguém que conheça verdadeiramente o mercado.

0

Teresa Almeida

Licenciada em Economia, tenho 25 anos de experiência no setor da Banca, a maioria dos quais como diretora de agência e como consultora de investimentos. O meu dia-a-dia sempre foi contactar e servir clientes. Abracei entretanto um novo e desafiante projeto de consultoria no sector imobiliário, trabalho em muito complementar ao trabalho de consultoria financeira, já anteriormente desenvolvido. Sou empenhada e comprometida com os meus clientes.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Post comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Está a um passo de receber todas as
novidades da Home Hunting!