Covid-19 | 6 Meses Depois, Como Está O Mercado Imobiliário?

Já se passagem 6 meses desde o início da pandemia, se há 4 meses as mudanças começavam a ser visíveis, agora os efeitos começam a ser notórias. De modo a destacar as principais alterações, o André Maia, Consultor Imobiliário da Home Hunting, fez uma cuidada análise da atual situação.

 

Nos últimos 6 meses fui abordado por vários proprietários, compradores, inquilinos, investidores, e todos fizeram a mesma pergunta: “E agora faço o quê?”

Parece mentira, mas já passaram 6 meses desde que o impacto da Covid-19 se fez sentir nas nossas vidas, com a entrada em confinamento em meados de março 2020.

Como sabe, o mercado imobiliário anda à boleia do que acontece no país, da capacidade de geração de riqueza, do interesse exterior, da capacidade de compra da procura e, claro, na necessidade de venda da oferta.

Por isso, e tendo em consideração os diferentes tipos de negócios inerentes ao imobiliário, apresento-lhe, de seguida e em detalhe, o comportamento em cada tipo de negócio no concelho de Lisboa para os imóveis usados.

Mercado de compra e venda

Logo em março/abril sentiu-se um abrandamento abrupto do volume de transações de compra e venda, tendo alguns negócios sido cancelados e outros congelados, à espera que a poeira assentasse. Algures em maio/junho já era visível o mercado a retomar gradualmente a atividade, sendo evidente que os preços continuavam fortes.

Contudo, com o passar do tempo foi notória a maior oferta e os preços cada vez mais competitivoso que levou inevitavelmente a um ajuste gradual de preços de transação. As baixas de preço começaram a ser cada vez mais normais e o tempo médio de absorção foi sendo suavemente alargado.

Apesar de cada freguesia de Lisboa ter um comportamento diferente, no geral, sentiu-se um decréscimo do preço de transação, tendo sido mais forte no 2º trimestre e com uma ligeira recuperação em julho e agosto, conforme a tabela abaixo.

 

Fonte – SIR Confidencial Imobiliário

 

No fim do 2º trimestre, o concelho de Lisboa registou uma descida de -6,3% no preço de venda face ao trimestre anterior, sendo que desde o início do ano já perdeu -5,5%. Não me recordo de uma descida desta magnitude desde a última crise (2010-2013).

Outro aspeto interessante e a considerar é que o asking price, ou seja, o preço de oferta que os proprietários pedem pelos seus imóveis, só mais recentemente começou a ajustar, como se pode ver no gráfico abaixo. Isto normalmente é o reflexo da lentidão que caracteriza o mercado de compra e venda, pois não só os processos são mais longos como os proprietários são mais resilientes à mudança (para baixo entenda-se).

 

PREÇO MÉDIO POR M2

Asking price venda por m2 no concelho de Lisboa | Fonte – Casafari

Mercado de arrendamento

mercado de arrendamento está desafiante, pois existe mais oferta e menos procura, o que levou invariavelmente a uma descida gradual dos preços. Ao contrário do mercado de compra e venda, este mercado começou a ajustar-se ainda em março, dada a sua flexibilidade e tempo mais reduzido de processo.

Como consequência, o impacto foi mais sentido. O 2º trimestre fechou com uma descida de -8,6% nos preços de transação, sendo que desde o início do ano a redução vai em -9,4%.

 

Fonte – SIR Confidencial Imobiliário

 

É interessante verificar que o asking price nos arrendamentos começou de imediato a ser ajustado em março, onde foi também verificado um aumento das reduções de preços.

 

PREÇO MÉDIO POR M2

Asking price arrendamento por m2 no concelho de Lisboa | Fonte – Casafari

 

Olhando para os dois mercados, é percetível que ambos se comportaram de forma similar dentro da mesma escala de valores, com o mercado de arrendamento a ser mais volátil que o mercado de compra e venda -> um 2º trimestre com sentida desvalorização seguido de um ligeiro abrandamento.

 

EVOLUÇÃO TRIMESTRAL PREÇOS TRANSAÇÃO – LISBOA USADOS

Fonte – Confidencial Imobiliário

Mercado de alojamento local

mercado do turismo, nomeadamente do alojamento local (AL), teve um impacto colossal à mercê da Covid-19. Estamos a falar de taxas de ocupação de 80%, 90% e até mesmo 100% que desceram para 10%, 5%, 3% e até 0%. Imaginem bem a perda económica envolvida: ativos que deixaram de dar rendimento, empregados que ficaram sem ordenado/trabalho, custo de capital envolvido que ficou por pagar ao banco/investidor, etc.

Apesar de, neste momento, o setor estar numa fase muito complicada, já há evidências de um retomar ligeiro da atividade, com Lisboa a atingir uma ocupação de 12% e Porto de 17% em julho. Mesmo sabendo que ainda estamos longe do “normal”, não deixa de ser um indicador positivo.

 

OCUPAÇÃO NO ALOJAMENTO LOCAL
TAXA MÉDIA DE OCUPAÇÃO (%)

Fonte – Confidencial Imobiliário

 

O turismo e o AL foram desde 2012 uma pedra basilar na construção de um preço de transação forte via o poder de compra dos estrangeiros e da valorização que os ativos imobiliários residenciais passaram a produzir. É normal que com este mercado em queda, os preços dos imóveis no mercado de compra e venda sofram também o seu ajustamento.

 

Próximos passos?

Respondendo à pergunta inicial: “E agora faço o quê?”
É muito difícil responder sem tomar uma posição sobre o que o futuro nos reserva, futuro que é incerto e que nos pode sempre surpreender.

Eu acredito que, face às evidências já observadas, somado à experiência e sensibilidade no terreno, o mercado ainda deverá continuar a ajustar para baixo nos próximos meses, de forma a equilibrar a força da procura com a necessidade da oferta. E temo que, com o aproximar do fim das moratórias no crédito habitação em março 2021, esta tendência se possa vir a agravar.

Sendo prático, parece-me razoável considerar as seguintes ações:

  • Vender – Se tiver essa necessidade, quanto mais cedo melhor para garantir um preço forte de transação.
  • Comprar – Se for para trocar ou comprar a habitação principal, o preço não deverá ser tema.
  • Arrendar – É um tema neutro, pois o mercado está dinâmico e os preços flexíveis. É uma boa altura para arrendar.
  • Investir – Se for para rendimento, é necessário assegurar yield competitiva se mercado continuar a ajustar. Se for para revenda, apenas deverá investir em oportunidades.

Bem sei que estamos em tempos únicos e a minha opinião não é infalível. Se tiver um ponto de vista diferente adorava ouvir!
E claro, se precisarem de ajuda com o mercado imobiliário, estou à vossa disposição.

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André Maia

Consultor Imobiliário da Home Hunting, especialista no concelho de Lisboa. Apaixonado por números e conhecimento, tem mais 8 anos de experiência como consultor no setor da Banca, ligado a projetos de tecnologia e risco. Adora poder dar o seu contributo e está sempre pronto a ajudar, estando habituado a que o seu trabalho tenha um impacto grande na vida das organizações e das pessoas.

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