Imobiliário | De Onde Viemos E Para Onde Vamos

Durante os últimos meses, várias foram as mudanças que se observaram no mercado imobiliário. Com o objetivo de salientar as principais alterações que se têm vindo a fazer notar, Teresa Almeida, Consultora Imobiliária da Home Hunting, fez uma análise cuidadosa da situação atual.

Recordemos quais as principais tendências que se verificavam no mercado imobiliário português, desde 2019:

  • Redução da taxa de crescimento dos preços;
  • Redução da taxa de crescimento do número de transações;
  • Aumento do tempo médio de venda dos imóveis;
  • Aumento da oferta no segmento de construção nova;
  • Diminuição do peso da reabilitação urbana face ao peso da construção nova.

Estas tendências refletiam o início do arrefecimento no mercado imobiliário português após um ciclo de pronunciada e contínua subida que se iniciou em 2014 e se prolongou até 2019. Ano em se atingiram valores recordes quer ao nível dos preços, quer ao nível do número de transações desde 2007.

Em 2020, a pandemia está a provocar um efeito recessivo ao nível da economia nacional e mundial – como já não se verificava há décadas. A OCDE estima uma quebra de 4,5% no PIB nos países que a compõem no final desde ano. Estimativa esta que tem em conta uma recuperação da atividade económica desde os finais de junho – data em que a queda do PIB nestes países atingiu 9,8% (quebra que compara com -2,3%, na última crise financeira de 2008).

A economia portuguesa pela sua reduzida dimensão e elevada dependência do exterior (por via do setor do turismo e das restantes exportações que são verdadeiros motores da economia nacional nos últimos anos) é particularmente vulnerável ao atual cenário de recessão à escala mundial.

 

Evolução de preços no mercado imobiliário português

mercado imobiliário português apresentou até agora uma resiliência assinalável à conjuntura económica ao nível dos preços. Eis a grande questão que se coloca: “Até quando?”

Relativamente a preços de transação a nível nacional e consoante informação da base de dados “Confidencial Imobiliário” (CI):

  • A partir de março intensificou-se o movimento de redução do ritmo de crescimento dos preços; no entanto, apenas no mês de julho, se registou uma taxa de crescimento mensal negativa (-0.2%).
  • Entre fevereiro (pré-covid) e agosto: os preços ainda cresceram 2,6% e cresceram 11,7% em termos homólogos (agosto de 2019 a agosto de 2020).

 

Evolução de transações no mercado imobiliário português

Se em termos de preços dos imóveis, até agora, não se registaram impactos significativos (fenómeno que traduz a conhecida “rigidez” da oferta no mercado imobiliário), já o número de transações registou um inevitável decréscimo.

De acordo com os dados disponíveis:

  • No 4º trimestre de 2019 verificou-se um pico no número de transações de 47.347, um novo máximo histórico desde 2007;
  • No 1º trimestre de 2020, este número foi de 41.627, ou seja, menos -12%;
  • No 2º trimestre foi de 31.472 o que corresponde a uma variação -24%.

Estes números não são surpreendentes face às dificuldades inerentes ao período de confinamento pelo qual o país e o mundo passaram.

Ainda aguardamos por dados mais atualizados em termos nacionais, mas já estão disponíveis os dados de agosto relativos ao número de transações na zona correspondente à área de reabilitação urbana de Lisboa (ARU) – que concentra 17 das 24 freguesias da cidade.

Estes dados revelam uma redução em cerca de 25% face ao último trimestre de 2019, mas com uma ligeira recuperação nos últimos 3 meses (junho, julho e agosto).

 

A recuperação da procura

comportamento da procura será determinante para a evolução dos preços dos imóveis residenciais no futuro próximo.

Relativamente à procura doméstica, as medidas públicas de apoio com caráter extraordinário como as moratórias de crédito e os regimes especiais de lay-off, contribuíram decisivamente para manter a procura interna no mercado residencial ativa,  embora inferior à registada antes da pandemia. No entanto, as mais recentes alterações ao regime de lay-off implicaram um agravamento do desemprego e, consequentemente, o agravamento das debilidades financeiras de muitas famílias portuguesas; o anúncio do adiamento do fim das moratórias de crédito até finais de setembro 2021 poderá vir a compensar pelo menos, parcialmente, o efeito do aumento do desemprego.

Será que a retoma económica vai acontecer a tempo e com a intensidade suficiente quando estes apoios terminarem?

 

Procura de imóveis por investidores

No que diz respeito à procura de imóveis por parte de investidores, o imobiliário continua a representar a melhor aposta.

Ora vejamos porquê:

  • O cenário de taxas de juro negativas, na maior parte das economias desenvolvidas, vai prolongar-se por mais um bom par de anos em virtude do período recessivo que vivemos o que “joga a favor” do investimento imobiliário em detrimento de outros tipos de alternativas, nomeadamente do domínio financeiro.
  • elevado clima de incerteza que vivemos reforça o cariz dos ativos imobiliários como tradicional “reserva de valor”.
  • elevado nível de liquidez existente no mercado dos grandes investidores institucionais internacionais (nomeadamente fundos de pensões e seguradoras) garante ainda perspetivas positivas, em especial, no segmento dos projetos na lógica do arrendamento (private rental); No entanto, os investidores ainda se encontram expectantes em ver como Portugal terá capacidade de reagir a um cenário macroeconómico tão negativo.
  • Já no segmento dos pequenos investidores particulares nacionais face ao forte volume de investimentos efetuados nestes últimos anos (nomeadamente por todos aqueles que desviaram as suas poupanças do setor financeiro pela insegurança e falta de rentabilidade deste) é expectável que reduzam a sua atividade face ao clima de incerteza.
  • Quanto aos estrangeiros que procuram comprar casa e viver em Portugal, quando ultrapassadas as atuais dificuldades em viajar, deverão regressar mantendo-se o nosso país como um destino preferencial para muitos.

 

Dado o peso que a procura nacional representa no número total de transações no mercado residencial (estima-se que represente cerca de 90%)acredito que as dificuldades do lado da procura, perante o cenário recessivo que vivemos, poderão ter um peso determinante na evolução dos preços no mercado residencial nacional.

 

Evolução do mercado de arrendamento

Deveremos ainda considerar a evolução no mercado de arrendamento.

A maior e mais rápida sensibilidade do mercado de arrendamento à conjuntura económica faz com que muitas vezes, represente um barómetro das tendências do mercado de compra e venda antecipando a sua evolução.

O impacto da pandemia na redução dos valores no mercado de arrendamento foi quase imediato particularmente nas zonas onde o Alojamento Local possuía maior expressão, nomeadamente nas zonas urbanas das cidades de Lisboa e do Porto.

Note-se, também, que o mercado de arrendamento já vinha dando sinais de abrandamento desde 2019. E se, no mercado nacional, de acordo com a CI, o índice de rendas residenciais registou uma quebra no 2º trimestre de 2020 de -2,8%ainda se encontrava num patamar positivo em termos homólogos (+2,4%). Já na cidade de Lisboa esta quebra foi mais expressiva (-6,9%) quer em termos trimestrais quer em homólogos (-8.7%).

Vejamos, num exemplo simplificado, qual o impacto da redução nas rendas sobre o preço dos imóveis:

 

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Se efetuarmos o exercício inverso, ou seja, para garantir a mesma taxa de rentabilidade (6%) então o preço do imóvel terá que reduzir para € 140.000.

Neste cenário tão incerto e adverso, ninguém tem a “varinha mágica”. Uma coisa é certa, a “dureza” e a “certeza” dos impactos da pandemia Covid 19 aumentam significativamente a probabilidade de os preços dos imóveis descerem.

E se assim for, do que está à espera para vender?

 

 

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Teresa Almeida

Licenciada em Economia, tenho 25 anos de experiência no setor da Banca, a maioria dos quais como diretora de agência e como consultora de investimentos. O meu dia-a-dia sempre foi contactar e servir clientes. Abracei entretanto um novo e desafiante projeto de consultoria no sector imobiliário, trabalho em muito complementar ao trabalho de consultoria financeira, já anteriormente desenvolvido. Sou empenhada e comprometida com os meus clientes.

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