Navegando pelos dados do imobiliário: tormenta ou mar calmo?

Com 2021 cada vez mais perto, é tempo de rever o mercado imobiliário em 2020. Inspirado pela conferência do Confidencial Imobiliário, que aconteceu em novembro, o consultor André Maia analisou detalhadamente os dados mais recentes relativos ao imobiliário.

 

Uma vez que nos próximos tempos nos esperam alguns momentos de confinamento, deixo-vos uma análise detalhada à informação recebida numa conferência recente do Confidencial Imobiliário, aliada de uma reflexão pessoal, para que possam ler com calma nos dias que aí vêm.

Ninguém pode ter certeza de como o mercado vai evoluir, mas analisar indicadores dá-nos sempre algumas luzes. Vejamos:

Como têm evoluído os preços?

Gráfico 1 – Taxa de variação mensal

 

De setembro 2019 a fevereiro 2020, a variação mensal no Índice de Preços Residenciais do Confidencial Imobiliário (IPR) registou oscilações positivas entre o 1% e 2%. A partir de março 2020, ainda houve variação positiva, mas abaixo de 1%, e de julho em diante já foi igual ou inferior a 0%, sendo que em setembro registou uma variação de -2,1%.

Importa aqui referir que o mercado de compra e venda não reage rápido, e o facto de ainda existirem variações positivas no IPR entre março e julho é o reflexo de vários negócios que continuaram a ser feitos sem ajustes nos preços. A partir de julho já se tornou mais evidente que os negócios de compra e venda já incorporam um certo ajuste no preço.

 

Gráfico 2 – Índice de Preços Residenciais CI
Num panorama mais global, olhando para a série longa do IPR, podemos identificar vários aspetos interessantes:
  • crescimento de 2015 a 2020 foi muito forte, corrigindo grande parte da perda existente no período da intervenção da Troika;
  • Com a entrada do 1º confinamento em março, os preços não registaram descida, antes pelo contrário, estiveram a subir até junho. O mercado de compra e venda sempre foi conhecido por ser lento a reagir, e a construção do preço não escapa a esta realidade;
  • Atualmente voltámos à “força” dos preços no pré-covid, o que significa que atendendo que houve subida dos preços no início do confinamento, com o ajuste observado agora estamos com o mesmo nível de preços do que em fev/mar;
  • Ainda que haja uma inversão do preço de venda, estamos no início da viragem, como se fossemos “começar a descer a montanha”.

Como têm evoluído as vendas?

Gráfico 3 – Evolução nº transações Habitação
As vendas registaram um grande solavanco no 2º trimestre e depois uma correção no 3º trimestre para um aparente equilíbrio, vejamos em detalhe:
  • O 1T 2020 ficou ligeiramente abaixo do 1T 2019, com 41.627 vendas vs 42.254 vendas.
  • O 2T 2020 teve 32.543 vendas, 21% abaixo quer do 1T 2020 como do 2T 2019.
  • O 3T 2020 teve 45.514 vendas, o que foi 40% acima do 2T 2020 e 2,4% acima do 3T 2019.
Se ignorássemos o comportamento do 2º trimestre, quase que podíamos dizer que 2020 está a ser um ano muito semelhante a 2019 no que diz respeito à quantidade de imóveis vendidos. Da nossa sensibilidade, podemos aferir que grande parte dos resultados do 3º trimestre foram de negócios adiados do 2º trimestre, pelo que será de facto interessante vermos os números de final de ano no 4º trimestre.
…..
Gráfico 4 – Variação nº vendas por região

 

Relativamente ao impacto geográfico das vendas, podemos verificar que a Área Metropolitana de Lisboa e Porto tiveram um comportamento similar e em linha com a média, enquanto a zona do Algarve, no 2º trimestre, registou perdas maiores no nº de vendas e, no 3º trimestre, não conseguiu recuperar. Esta assimetria nos resultados reflete a liquidez no mercado, assim como a segurança das zonas e a sua dependência ao turismo. Em momentos de crise, as zonas mais fortes, como os centros urbanos da AML e AMP, vão (em teoria) sofrer menos do que outras zonas mais periféricas.

Como está o financiamento bancário?

Gráfico 5 – Evolução crédito habitação

 

financiamento bancário na compra de habitação está vivo e com um comportamento positivo, como podem observar pelo gráfico acima. Entre abril e junho houve alguma desaceleração do crédito concedido, mas a partir de julho voltou a animar. No geral, continuamos com uma média mensal muito forte, na casa dos 885 milhões de euros concedidos em créditos habitação. Na minha opinião, isto reflete quer a capacidade da banca em continuar a apoiar a compra de habitação, quer a força da classe média em continuar a usufruir de financiamento bancário.

Como está o AL?

Gráfico 6 – Taxa média ocupação AL

 

alojamento local (AL), apesar de dar alguns sinais de retoma, continua ainda em níveis muito inferiores aos já praticados e, ao contrário dos mercados de compra e venda e arrendamento, o AL não está a conseguir recuperar na mesma proporção.

Muito por falta do turismo em Lisboa e pelo excesso de oferta, visível pela falta de passageiros e aviões a voar, pelos hotéis com pouquíssima ocupação, etc. De facto, todo o setor da hotelaria não conseguiu ainda recuperar, estando ainda a sentir uma grande perda.

 

Gráfico 7 – T0/T1 ativos em AL

 

Com a falta de turistas que ocupem os vários AL existentes em Lisboa e Porto, e sabendo da enorme concorrência que já existia pré-Covid, agora é possível verificar uma clara redução do nº de apartamentos afetos a AL em Lisboa e Porto.

Isto cruza também com a nossa experiência no terreno, onde foi possível observar vários proprietários de apartamentos em regime de AL, que para terem de fazer face a outras despesas, optaram por colocar o apartamento no mercado de arrendamento tradicional ou até mesmo no de compra e venda.

Em resumo

O que observámos em cima?

mercado de compra e venda está a reagir lentamente, com os preços a revelarem uma tendência decrescente e o volume de transações com um comportamento relativamente estável, a querer dar sinais de manutenção da sua força. As áreas metropolitanas de Lisboa e Porto estão com dinâmicas semelhantes e com melhores resultados do que outras zonas mais periféricas, como o Algarve, que depende muito do turismo e 2ª habitação. O financiamento bancário está a mostrar a sua resiliência, permitindo às famílias o acesso a crédito para compra de habitação. O AL já começa a recuperar, mas ainda está bastante longe da performance a que nos habituou nos últimos anos.

Gostava também de acrescentar alguns dados partilhados na conferência d’o Desafio deste mês, onde foi realizado um ponto de situação do mercado com especialistas imobiliários, que confirmam que a procura continua mais baixa do que na era pré-Covid. Isto pode ser de imediato observado na diminuição de contactos e posterior conversão em visita para conhecer um imóvel, o que se traduz em menor quantidade de vendas e maior tempo de absorção de imóveis. Outro dado que também foi evidenciado foi a flutuação que existe a nível de preços, com vários ajustes a serem observados, o que demostra a capacidade da oferta em se adaptar e estar em cima do assunto.

Portanto, apesar de não conseguirmos adivinhar os próximos meses ou anos, conseguimos observar o mercado imobiliário a ajustar-se, sendo que agora desbravamos caminho novo por este “novo normal” que é regado com muito confinamento, restrições económicas e dúvidas. Com o anúncio de que 3 vacinas da Covid-19 já estão na fase final de desenvolvimento, será que vamos acelerar a retoma em 2021? Quero acreditar que sim!

E você, concorda comigo?

 

 

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André Maia

Consultor Imobiliário da Home Hunting, especialista no concelho de Lisboa. Apaixonado por números e conhecimento, tem mais 8 anos de experiência como consultor no setor da Banca, ligado a projetos de tecnologia e risco. Adora poder dar o seu contributo e está sempre pronto a ajudar, estando habituado a que o seu trabalho tenha um impacto grande na vida das organizações e das pessoas.

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