Será que os preços das “Casas” vão baixar?

Sabe como está o mercado imobiliário? A consultora Teresa Almeida apresenta um breve resumo sobre o que se pode esperar no imobiliário nacional no segmento residencial.

primeira vaga da pandemia revelou de imediato consequências gravosas para a economia nacional (e mundial), ao nível da redução da atividade económica, redução drástica do turismo, aumento do desemprego e das desigualdades económicas; apesar da significativa retoma após o primeiro confinamento, o último trimestre do ano de 2020 impôs de novo restrições severas à atividade económica que perduram ainda hoje, agravadas com uma terceira vaga de dimensão verdadeiramente cruel.

Desde cedo surgiu a grande questão debatida com muita frequência e fazendo “capa” de muitos jornais e meios de comunicação social:

“Será que é agora que os preços das “casas” vão baixar?

Para quem acompanha de perto o mercado imobiliário sabe que nem tudo se resume a preços de oferta. Variáveis tão importantes como o número de transações, os preços de transação e o tempo médio de venda são fundamentais e estes já revelavam sinais de estabilização desde 2019.Voltando então ao tema, temos hoje diversas fontes de informação estatística que se dedicam ao mercado imobiliário nacional nomeadamente o INE (Instituto Nacional de Estatística) bem como entidades privadas que se dedicam ao tratamento independente, credível e profissional tal como a “Confidencial Imobiliário” e ainda informação dos portais imobiliários mais relevantes tais como o “Idealista” e o “Imovirtual”, bem como estudos de alguns operadores relevantes no mercado.

No entanto, nem todos abordam as variáveis com os mesmos critérios pelo que a compilação, análise e interpretação dos dados é complexa e nem sempre linear; além disso, acresce que o mercado imobiliário é muito fragmentado e segmentado consoante a localização, segmento, finalidades e tipologias. Por este motivo não vou ser demasiadamente exaustiva com números, mas sim tentar resumir as grandes tendências do mercado.

A área metropolitana de Lisboa (AML) e secundariamente a área metropolitana do Porto (AMP) são tradicionalmente sinalizadores das tendências do mercado imobiliário em Portugal Continental (PC) pela dimensão e peso que representam.

Se não existem dúvidas que Lisboa liderou a recuperação muita expressiva do mercado imobiliário nacional ocorrida desde 2014, tendo sido a região com valorizações mais expressivas e sustentadas (superiores a 100%), também agora parece liderar o processo de estabilização do mercado imobiliário nacional.

 

CONFORME DADOS DA CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO DESTACO:

Índice de preços residenciais (Portugal Continental)

Após ter alcançado em junho de 2020 o seu valor mais elevado dos últimos anos (em subida desde junho de 2013,  acumulando um ganho de 79% em 7 anos, representando uma média anual superior a 10% e com destaque para as valorizações de Lisboa +140%, Porto +119% e Algarve +94%), o índice de preços residenciais terminou o ano transato com uma valorização anual de 4,8% registando, no entanto, uma ligeira quebra entre junho e dezembro (-1%).

A variação anual em 2020 (+4.8%) compara com uma variação anual em 2019 de +17.4% confirmando assim a tendência de estabilização dos preços com uma redução significativa do ritmo de crescimento, ainda assim bem positivo e largamente superior à taxa de inflação (-0.23% no ano de 2020).

O valor médio transação em PC atingiu os 1.602€/m2 em dezembro de 2020 contra o valor máximo registado de 1.712€/m2 no 1º trimestre de 2020.

 

Preços de Transação (Lisboa)

A AML, a região onde os preços mais tinham subido entre 2014 e 2019, registou em 2020 a primeira variação negativa trimestral desde 2013 (-1,8% no 4º trimestre), registando ainda um crescimento anual dos preços de 3% versus um crescimento de 10.8% em 2019.

  • Segmento dos Imóveis Usados: atingiu o pico máximo no 1º trimestre de 2020 (valor médio 3.558€/m2) tendo corrigido à data do 3º trimestre para 3.372€/m2, ou seja, -5%;
  • Segmento dos Imóveis Novos: o valor máximo foi atingido em dezembro de 2019 com 6.328€/m2 tendo terminado o 3º trimestre de 2020 em 5.908€/m2 , o que representa uma variação de -6.6%.

 

Gap entre Preços de Oferta e Preços Transação

As expectativas da oferta mantêm um significativo diferencial face à realidade transacional: no segmento dos imóveis “usados” o valor médio de oferta em Portugal Continental (2.264€/m2) encontra-se distante do valor médio de transação (1.564€/m2); em Lisboa, este diferencial é igualmente significativo (4.515€/m2 versus 3.236€/m2), diferencial este que tem vindo a aumentar nos últimos dois anos.

No final de 2020, a média dos fogos foi vendida por um valor 7,9% abaixo daquele que tinham aquando da sua entrada no mercado, valor este que representa um desconto superior ao registado no início de 2020 (6,2%).

 

Arrendamento

Em Portugal, depois de uma evolução histórica entre 2014 e o primeiro trimestre de 2020 com uma variação do índice na ordem dos 45%, o terceiro trimestre de 2020 apresentou a primeira variação negativa em PC (-0.7%) e um valor médio de contratação de 9.7€/m2, invertendo a tendência dos últimos anos.

Esta tendência apresenta uma disparidade geográfica muito forte, com Lisboa a registar a evolução mais negativa (-16,8%) que consolida a tendência negativa, depois dos primeiros sinais de abrandamento no final de 2018. O mercado retomou a valores médios de contratação do ano de 2017 (€12.5€/m2).

Este fenómeno foi consequência, em simultâneo, do aumento significativo da oferta – cerca de 40%, em grande parte relacionado com os imóveis que estavam afetos ao Alojamento Local – e de uma redução da procura de não residentes.

 

Alojamento Local

No ano de 2020, as taxas de ocupação do AL situaram-se nos 10% em Lisboa e 11% no Porto, valores que traduzem um cenário catastrófico para este segmento em particular. No entanto, os proprietários de AL têm resistido na maior parte a uma mudança para o arrendamento de longa duração, que implicaria a perda das licenças para o exercício da atividade, especialmente importante nas zonas de contenção definidas pelas câmaras municipais.

As gravosas consequências fiscais da desafetação dos imóveis de AL para posterior venda dos imóveis para os proprietários de AL (apesar do seu desagravamento, ainda que condicionado, com o orçamento de 2021) juntamente com as moratórias do crédito têm contribuído para evitar a venda em larga escala destes imóveis, o que poderia vir a ter reflexos significativos no mercado imobiliário nomeadamente nas tipologias mais pequenas.

 

DA FONTE INE DESTACO:

Número de transações (PC)

2020 fechou com uma quebra de -8% no número de casas transacionadas (161.500 fogos vendidos versus 175.300 em 2019), sendo que Lisboa e Porto destacaram-se pela negativa com quebras superiores à média nacional (-18% e – 27% respetivamente).

 

Índice preços mediano vendas residenciais (3º trimestre de 2020)

Do 2º trimestre para o 3º trimestre, o índice de preços a nível nacional registou um crescimento homólogo (+7.6%) menor do que o crescimento homólogo registado no trimestre anterior (+9,4%), revelando a confirmação de estabilização de preços.

Lisboa foi o único dos 24 municípios com mais de 100 mil habitantes com contração dos preços da habitação (-1,8%) face ao trimestre anterior, mas ainda a registar um crescimento homólogo face a 2020 (+5,3%).

Em Portugal, a capital continua a ser o município com maior valor em termos de €/m2 (3.375) logo seguido de Cascais (2.747) e Oeiras (2.312).

Valor mediano de transação na Área Metropolitana de Lisboa: 3.375€/m2 que regista significativas disparidades entre os seus municípios (diferencial ultrapassa os 2.500€/m2 entre o mais caro e o mais barato),  sendo que o segmento de construção nova apresenta um valor mediano de 4.486€/m2 e os imóveis usados um valor mediano de 3.255€/m2.

Por tipologia, os imóveis T0/T1 apresentam um valor mediano de 3.907€/m2 e os imóveis T4 apresentam um valor mediano de 3.036€/m2.

As freguesias de Lisboa mais valorizadas eram Santo António (5.540€/m2), Santa Maria Maior (5.372€/m2) e Misericórdia (4.963€/m2), sendo que as freguesias de Santa Maria Maior, Estrela, Santo António, Misericórdia, Arroios e Alvalade apresentam uma taxa de crescimento de preços superiores à média da cidade (+5,3%). As freguesias da Ajuda (-8.1%), Campo Ourique (-5.6%), Avenidas Novas (-4,6%), São Vicente (-4,9%), Beato (-3,6%) e Marvila (-2,8%) registaram variações negativas face ao período homólogo.

 

OUTRAS NOTAS RELEVANTES:

Pipeline Nova Construção 

O setor da construção foi um dos mais beneficiados em termos relativos durante a pandemia pois não registou uma paragem da atividade, o que permitiu que se tenha registado uma redução de apenas 2% no número de fogos licenciados, mantendo os níveis de atividade muito próximos dos verificados em 2019. De referir que foi na construção nova onde se registou o referido decréscimo, sendo que a atividade de reabilitação urbana se manteve razoavelmente estável.

No entanto, estes números não são uniformes no país sendo que os seus principais mercados, Lisboa e Porto, apesar de concentrarem a maior fatia dos investimentos em nova promoção, sofreram uma maior perda de dinamismo relativamente a 2019, respetivamente -16% e -17%.

Relativamente ao custo de construção, estima-se que tenham aumentado cerca de 2% durante o passado ano.

 

Financiamento bancário

Apesar do contexto pandémico, as instituições bancárias concederam mais crédito à habitação em 2020 do que em 2019, registando uma média mensal de novos financiamentos no valor de 926 milhões em 2020 contra 885 milhões em 2019, regressando aos valores registados em 2010.

Do aumento do crédito concedido e da redução do número de transações podemos deduzir um aumento da alavancagem financeira após vários anos de redução deste indicador; tanto mais de estranhar se levarmos em conta que o contexto pandémico agravou seriamente as dificuldades económicas de uma fatia considerável da população.

Os níveis de taxas de juro associadas ao crédito à habitação continuaram a sua trajetória descendente apesar das variações serem já razoavelmente marginais. O reduzido custo do financiamento, que deverá manter-se nos próximos anos, tem sido uma portentosa ajuda à economia e a todos os agentes económicos (Estados, empresas e famílias) por se traduzirem em menores encargos financeiros, num mundo cada vez mais endividado.

 

Investimento Estrangeiro 

Em 2020, o valor investido no setor imobiliário associado à obtenção dos Vistos Gold reduziu em cerca de 13%, revelando ainda que, apesar das dificuldades de circulação impostas pela pandemia, o nosso país continua no radar dos investidores internacionais; as alterações previstas no regime dos Vistos Gold a partir de janeiro de 2022 deverão, ainda assim, acelerar esta redução contribuindo negativamente para a captação de investimento estrangeiro tão necessário à recuperação económica nacional.

Mas não só de vistos Gold vive o investimento estrangeiro. Mesmo em 2020 e já em 2021 foram anunciados diversos projetos de dimensões relevantes para o mercado nacional por parte de grandes investidores internacionais, nomeadamente no segmento de “built to rent” isto é, construções de empreendimentos de raiz com o objetivo não de venda mas de arrendamento pelas entidades promotoras, proporcionado a estas retornos através de rendimentos anuais estáveis e superiores a outro tipo de ativos num cenário ao nível mundial em que as taxas de juro quase nulas não deixam muitas alternativas seguras aos grandes investidores. Estes projetos podem adaptar-se a diferentes públicos, desde estudantes e jovens, famílias, segmento de luxo ou pequenos escritórios.

 

Alterações na dinâmica da procura imobiliária

Durante o contexto pandémico verificaram-se também algumas novidades relativamente à localização e tipologia de imóveis procurados, como o aumento da procura por zonas rurais e/ou mais periféricas e o aumento da procura por moradias e apartamentos com áreas superiores, zonas exteriores e com maior flexibilidade ao nível do layout dos mesmos por forma a potenciar a privacidade de zonas de teletrabalho. Ainda será cedo para confirmar se esta tendência será para manter ou apenas conjuntural.

Depois de um 2020 a consolidar as tendências de estabilização dos preços de oferta, de redução do número de transações, de um ligeira correção nos preços de transação e de uma contração nos valores de arrendamento em especial na cidade de Lisboa, 2021 vai ser mais um ano desafiante para o mercado imobiliário.

Cá estarei para acompanhar e para lhe fazer chegar o que de mais importante acontecer!

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Teresa Almeida

Ao longo de 30 anos desenvolvi uma vasta experiência de aconselhamento, a maioria dos quais na Banca (como diretora de agência e financial adviser) e mais recentemente no setor imobiliário, onde abracei um novo e desafiante projeto de consultoria. A experiência pessoal e profissional acumulada ao longo dos anos é fundamental para a função de consultoria que desenvolvo. O meu foco é o empenho e comprometimento com os meus clientes.

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