Montanha russa, descida a pique ou uma agradável incógnita?

Ao longo dos últimos meses, muito se tem passado no Imobiliário; a incerteza é grande e há uma necessidade ainda maior de analisar dados para entender o que se passa no mercado imobiliário em Portugal. Receba todos os meses a análise do consultor André Maia. Subscreva aqui.

 


Montanha russa, descida a pique ou uma agradável incógnita?

Faz um ano este “novo normal”. Olhando para o futuro, vejo Israel muito à frente no plano de vacinação e parece que há luz ao fundo do túnel. Será que estamos assim tão perto?

E por Lisboa, e concretamente no imobiliário, como é que isto vai? Parece a pergunta para um milhão de euros e que imensa gente me faz. Existe uma crença geral de que vai tudo desmoronar-se como um castelo de cartas e é necessário ter o dinheiro pronto para os saldos que estão para vir. Será mesmo assim? Vejamos o que os factos nos dizem.

COMPRA E VENDA 

O mercado habitacional de compra e venda em Portugal mostrou-se não só resiliente como vencedor em 2020, pois conseguiu bater o recorde de 2019 e fixar um novo máximo histórico em 26,2 mil milhões de euros em casas transacionadas, o que representa um crescimento de 2,36% em valor.

Gráfico 1 – Fonte – INE (IPHab 4T 2020)

A quantidade de casas transacionadas levou um pequeno rombo e desceu para as 171.800 casas, o que nos levou para níveis pré-2018 (representa -5,3% face a 2019). De facto, o comportamento trimestral e a quebra com o 1º confinamento vieram justificar esta flutuação.

Gráfico 2 – Fonte – INE (IPHab 4T 2020)

2º trimestre de 2020 será sempre assinalado como o primeiro confinamento (pelo menos nos últimos tempos), e a verdade é que isso impactou muito a dinâmica das operações e a sua concretização, com muitos negócios colocados em suspenso ou adiados, como:

  • Perdas de -15,2% em valor e -21,5% em quantidade quando comparados com o 2º trimestre de 2019. Isto fez com que tivéssemos um 2º trimestre fraco, com apenas 33.398 habitações vendidas (ao nível de 2016).
  • Posteriormente, aconteceu uma recuperação em V, com valores mais em linha de conta com a evolução recente, brindando-nos com 2 trimestres seguidos a crescer, sendo que acabamos o ano com crescimento de 8,7% em valor e 1,02% em quantidade face ao 4º trimestre de 2019.

Por esta altura já devem ter percebido que se conseguimos fazer mais dinheiro com a venda de casas vendendo menos, significa que o preço médio das casas aumentou em 2020. E não foi pouco.

Gráfico 3 – Fonte – INE (IPHab 4T 2020)

A taxa de variação homóloga (TVH) no 4º trimestre 2020 foi de 7,61% para Portugal, representado uma subida de 140.775€ para 151.488€ (+10.713€) no valor médio das habitações transacionadas. Na Área Metropolitana de Lisboa (AML), a TVH no 4º trimestre foi de 7,95%, representado uma subida de 190.833€ para 206.010€ (+15.177€) no valor médio das habitações transacionadas.

A grande diferença, na minha opinião, foi o impacto registado em todas as geografias do 4º trimestre de 2019 para o 1º trimestre de 2020, com taxas de variação trimestrais de 10,23% para Portugal e 9,70% para a AML. E isto são valores surreais! Para encontrar estes valores no passado tenho de recuar até 2013 para a AML; para Portugal não tenho sequer histórico (devem ser anteriores a 2009).

Olhando com mais detalhe para as áreas metropolitanas de Lisboa e Porto (que concentram 61% do volume transacionado), podemos ver o comportamento do mercado nos últimos 8 trimestres.

Gráfico 4 – Fonte – INE (IPHab 4T 2020)
  • Volume transacionado: nota-se claramente o impacto do confinamento do 2º trimestre, embora a AMP tenha sido mais ágil a recuperar do que a AML nos trimestres seguintes.
  • Quantidade vendida: a AML ficou no vermelho os 4 trimestres quando comparado com 2019. A AMP apenas teve nota positiva no 1º trimestre, com uma subida muito tímida de +0,4%.
  • Preço médio vendido: nestas 2 zonas, como podem ver no último quadro, subiram nos 4 trimestres em relação ao ano passado.

Ainda sobre o efeito do preço médio, é de notar que do lado da oferta, em especial na construção nova, os vários promotores nacionais e internacionais que estão a promover empreendimentos em Lisboa e Porto não fizeram qualquer ajuste nos preços. Fruto da experiência de crises anteriores, de uma estrutura de capitais próprios fortes e de puderem usufruir também de taxas de juros baixas, colocam os olhos no futuro e estão serenos a ultrapassar esta fase de contratempo com menor quantidade vendida.

Por outro lado, observando o exemplo da área de reabilitação urbana de Lisboa através da informação compilada pelo Confidencial Imobiliário, foi possível ver que o público estrangeiro representou 40% do volume investido em habitação em 2020, representando cerca de 30% destas operações. Apesar do número de vendas ter descido cerca de 10% face a 2019, o preço médio destas operações aumentou cerca de 6%, fazendo com que a perda em valor fosse apenas de 3%.

 

A grande diferença, na minha opinião, foi o impacto registado em todas as geografias do 4º trimestre de 2019 para o 1º trimestre de 2020, com taxas de variação trimestrais de 10,23% para Portugal e 9,70% para a AML. 

     

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ARRENDAMENTO

Desde o final de 2018 que as rendas em Lisboa evidenciam uma tendência de desaceleração, com a evolução trimestral a entrar em terreno negativo pela primeira vez no 3º trimestre de 2019. Em termos homólogos, a primeira redução verificou-se no 1º trimestre de 2020. A pandemia intensificou este movimento.

Gráfico 5 – Fonte – Confidencial Imobiliário

O que influenciou esta descida nas rendas contratadas? Ora vejamos:

  • O aumento da oferta para arrendamento na cidade. Entre início e final do ano, o número de fogos disponíveis para arrendar em Lisboa aumentou 40%, sobretudo refletindo a migração de habitações oriundas do Alojamento Local.
  • O perfil financeiro da procura estar a mudar. Num contexto em que o driver do uso turístico e do arrendamento de curto-prazo estão suspensos devido à pandemia, a procura tende a aumentar por via dos portugueses, pelo que as rendas também acabam por ter de se ajustar ao rendimento destas famílias, obrigando, assim, à prática de rendas inferiores.
  • O mercado de arrendamento é um mercado de refúgio para os investidores e estes estão dispostos a assumir uma descida das rendas neste momento, embora não encarem esse comportamento como definitivo e tenham expetativa de que o mercado retorne os níveis anteriores.
Gráfico 6 – Fonte – Confidencial Imobiliário

No Porto, as rendas registaram uma descida trimestral de 3,2% no 4º trimestre de 2020. Já face ao trimestre homólogo, caíram 4,5%, sendo a primeira vez desde o final de 2015 que as rendas no Porto descem em termos homólogos.

No que diz respeito às yields habitacionais (renda vs valor aquisição), sabendo que as rendas estão com trajeto descendente e os preços se estão a aguentar, como será o seu comportamento? Vejamos para o Concelho de Lisboa:

Gráfico 7 – Fonte – Confidencial Imobiliário

No geral, as rendas baixaram com mais força do que os valores médios de venda, pelo que as Yields ficaram mais baixas. Contudo, temos algumas freguesias que escaparam a esta tendência e podem vir a ser muito interessantes para os investidores de buy-to-let como é exemplo a freguesia da Ajuda, do Parque das Nações ou até de São Domingos de Benfica. Salientar também a incoerência de haver freguesias com descidas de 2 dígitos nas rendas médias ao mesmo tempo que registam subidas consideráveis nos preços praticados.

 

ALOJAMENTO LOCAL (AL)

Os últimos 12 meses foram duríssimos para o turismo no geral e para a indústria hoteleira e AL em particular. Começo por mostrar aquilo que para mim é o dado mais fácil de entender a dimensão deste fenómeno:

Gráfico 8 – Fonte – INE (Estatísticas rápidas do transporte aéreo Dez 2020)

O transporte de passageiros via os aeroportos nacionais é um certeiro indicador da afluência turística no nosso País, e em 2020 foi registado uma quebra de -69,4% comparado com 2019. Em abril e maio de 2020 foram registadas quebras na ordem dos 90%!

Se por um lado se nota que na procura o fluxo de pessoas reduziu muito, do lado da oferta os resultados não foram muito diferentes ao serem registadas ocupações reduzidíssimas durante 2020.

Gráfico 9 – Fonte – Confidencial Imobiliário

Aliado ao desconfinamento, no verão de 2020 notou-se alguma procura e foi possível “fazer qualquer coisa” a nível da exploração turística, embora com resultados ainda muito aquém do esperado.

Conforme já tinha abordado acima, fruto deste comportamento houve imensos proprietários com imóveis em exploração de AL que decidiram migrar para o arrendamento tradicional (ou até vender) para fazer face a despesas correntes.

Gráfico 10 – Fonte – Confidencial Imobiliário

Em linha com este comportamento e com a evidente quebra de receita neste tipo de atividade, os imóveis no centro histórico de Lisboa e Porto começaram a apresentar reduções de preço para incentivar a absorção, pois num curto prazo será difícil justificar um preço tão forte como aquele que foi utilizado na sua aquisição anteriormente.

Gráfico 11 – Fonte – Confidencial Imobiliário

Os preços da habitação no Centro Histórico de Lisboa (CHL) registaram uma descida semestral de 14,4% no 2º semestre de 2020, resultando numa queda de 12,0% em termos homólogos. O CHL cobre o território composto pelas freguesias de Santa Maria Maior, São Vicente e Misericórdia.

 

SETOR BANCÁRIO

Provavelmente, a chave para entendermos o comportamento do mercado nestes últimos 12 meses, e que na minha opinião tem suportado muito os preços de venda num patamar forte.

Começo por vos dizer que 2020 foi um ano forte de financiamento bancário, nomeadamente no crédito habitação, sendo que cresceu 7,25% face a 2019, com financiamento um total de 11,3 mil milhões de euros.

Gráfico 12 – Fonte – Banco de Portugal (Boletim Estatístico)

Apesar de se notar uma pequena baixa no 2º trimestre, foi recuperada e acabou o ano em grande, emprestando em dezembro 2020 cerca de 1.203 milhões de euros, o que elevou a média mensal de 2020 para 949 milhões por mês, contra 884 milhões mensais em 2019.

Mas não se alarmem… ainda não estamos em modo “deja vu”, e isto não é o preâmbulo do fim. De uma forma geral, está a ser equilibrada a concessão de crédito vs transações imobiliárias, como podem ver abaixo:

Gráfico 13 – Fonte – INE (IPHab) e Banco de Portugal (Boletim Estatístico)

O rácio de alavancagem continua estável nos 43% – o que significa que mais de metade dos capitais utilizados nas aquisições são próprios e não de terceiros (Banca), o que atendendo ao nosso passado recente é bastante satisfatório.

Estes resultados aliados a umas baixíssimas taxas de juro (crónicas) motivam a realização de inúmeros negócios imobiliários aos preços correntes, sendo para mim um dos motivos para o tardio ajustamento dos preços. Contudo, vejo fragilidades nesta “equação”, pois uma alteração das taxas de juro de referência, nas políticas de concessão de crédito habitação ou até mesmo nas avaliações bancárias, pode impactar muito o resultado final.

Outro dado que também é interessante verificar é o comportamento dos depósitos na Banca, especialmente num contexto de pandemia onde houve não só perda de rendimento como abstenção generalizada de consumo.

Gráfico 14 –Fonte – Banco de Portugal (Boletim Estatístico)

De uma forma geral os depósitos de Particulares têm vindo a subir consistentemente, sendo que no último ano foi verificado um aumento no ritmo da subida dos depósitos, onde foi registada em 2020 uma de taxa variação mensal média de 0,6% contra 0,3% em 2019.

Gráfico 15 – Fonte – Banco de Portugal (Boletim Estatístico)

Em termos homólogos, a diferença de ritmos é também expressiva com a taxa de variação homóloga média a subir de 4,1% em 2019 para 6,1% em 2020; um reflexo claro de que os portugueses aumentaram a cadência dos seus depósitos neste último ano.

Se pensarmos nos agregados onde houve mais rendimento disponível via abstenção de consumo, faria sentido colocar o dinheiro no banco com taxas de juro baixas? Ou comprar um imóvel para rendimento/investimento? A meu ver, o aumento de depósitos é inferior ao excesso de liquidez gerado no mercado e muito provavelmente esse dinheiro foi movimentado para outros fins (investimento, imóveis, outras poupanças, apoio, etc.).

 

MORATÓRIAS

O tema quente do momento, em especial porque a 31 março deste ano começaram a terminar as primeiras moratórias e ninguém sabe bem o que vai acontecer.

Em primeiro lugar, desmistifico alguns conceitos em relação ao tema:

  • O que são moratórias? São um apoio aos clientes bancários no âmbito do cumprimento das obrigações decorrentes de contratos de crédito, que possibilita a prorrogação dos pagamentos junto das instituições credoras, sem que tal origine qualquer incumprimento contratual. Representam medidas de proteção às famílias e às empresas portuguesas, com o objetivo de assegurar a manutenção da sua capacidade de gestão de tesouraria e de liquidez.
  • O que são moratórias públicas? São moratórias regulamentadas pelo Decreto-lei n.º 10-J/2020 de 26 de março, alterado pelos Decretos–lei n.º 26/2020, 78-A/2020 e 107/2020 de 16 junho, 29 setembro e 31 de dezembro, respetivamente. 
  • O que são moratórias privadas? As instituições financeiras disponibilizaram de forma voluntária moratórias privadas, aplicáveis a contratos de crédito não abrangidos pelas moratórias públicas, direcionadas especialmente para os particulares.

Em segundo lugar, é necessário entender qual o valor aplicado nas moratórias:

Gráfico 16 –Fonte – Banco de Portugal (BpStat)

No final de janeiro de 2021, 45,7 mil milhões de euros em empréstimos estavam abrangidos por moratórias, menos 0,5 mil milhões que em dezembro 2020. Esta redução foi transversal à generalidade dos setores e finalidades, com exceção dos empréstimos concedidos a particulares para habitação e dos empréstimos às sociedades não financeiras do setor do alojamento e restauração, em que se registaram aumentos no recurso às moratórias de 71 e 38 milhões de euros, respetivamente.

Gráfico 17 – Fonte – Banco de Portugal (BpStat)

Em relação às Empresas, 54 mil sociedades não financeiras tinham empréstimos em moratória, no montante global de 24 mil milhões de euros (33,2% do total de empréstimos junto de instituições financeiras). As empresas de alojamento e restauração eram as que mais se destacavam, com 57% do montante dos seus empréstimos abrangidos por esta medida.

No que diz respeito aos Particulares, 16,1% dos seus empréstimos estavam em moratória, no montante global de 20 mil milhões de euros, sendo que 86% correspondiam a empréstimos para habitação (destes apenas 3,7 mil milhões de euros são de moratória privada). Uma análise do número de devedores mostra que 8,8% dos particulares tinha, pelo menos, um contrato abrangido por moratória.

O maior aumento na adesão às moratórias foi registado em abril de 2020, o mês seguinte à introdução desta medida. O montante máximo de 48,1 mil milhões de euros foi atingido em setembro de 2020. Desde então, manteve-se uma tendência decrescente, para a qual contribui o término de algumas moratórias privadas.

No final de março, começam a caducar as primeiras moratórias no valor de 3,7 mil milhões de euros. Em abril, irá caducar a maior fatia, cerca de 30 mil milhões de euros. E durante os próximos meses até setembro de 2021, terminam as restantes.

No caso dos Particulares, apenas uma pequena fatia aderiu às moratórias de crédito, e segundo os inquéritos do Banco de Portugal, mais de metade deste público aderiu por precaução e não por ter diretamente perda de rendimento (mas por ser provável que venha a ter). Depois, a grande maioria destas moratórias são referentes a crédito habitação com um colateral associado (hipoteca do imóvel), pelo que a recuperação em caso de incumprimento é bastante alta.

No que diz respeito às Empresas, a situação é algo diferente. Por um lado, 33,2% dos empréstimos estão sob moratórias, sendo que os colaterais associados são habitualmente mais fracos do que uma hipoteca de imóvel. Por outro lado, em adição ao montante associado às moratórias, as empresas também beneficiaram de concessão de crédito de apoio à tesouraria com garantias públicas, o que representa cerca de 12% dos seus empréstimos. No total, temos 45% de empréstimos das empresas sob pressão.

Gráfico 18 – Fonte – Banco de Portugal (Relatório de Estabilidade Financeira Dez 2020)

Admito que as empresas têm uma prova de fogo para superar em 2021, sendo que os particulares estão, no geral, mais bem preparados. Há um grande risco de contágio aqui presente, no caso de isto não correr bem, seja pelas famílias expostas diretamente a empresas em incumprimento, seja pelas instituições financeiras que ficariam lesadas pelo não pagamento da dívida. Parece-me que os próximos meses serão críticos.

 

PRODUTO INTERNO BRUTO (PIB)

Para concluir a exposição, julgo que também é relevante abordarmos a prestação do nosso País enquanto um todo, e verificar como foi a nossa performance este ano que passou.

Gráfico 19 – Fonte – https://pt.countryeconomy.com/governo/pib/portugal

O PIB de Portugal sofreu em 2020 uma quebra histórica de 7,6% e que não encontra precedentes na atual série estatística do INE. Está relacionada com os efeitos da pandemia, que colocou o mundo numa recessão profunda, devido à contração acentuada das exportações e do consumo, que penalizaram sobretudo setores como o turismo, comércio e restauração.

De acordo com o INE, “o contributo da procura externa líquida foi mais negativo em 2020, verificando-se reduções intensas das exportações e importações de bens e de serviços, com destaque particular para a diminuição sem precedente das exportações de turismo”. No que diz respeito à procura interna “apresentou um expressivo contributo negativo para a variação anual do PIB, após ter sido positivo em 2019, devido, sobretudo, à contração do consumo privado”.

 

O QUE ESPERAR ENTÃO? 

Mais do que uma resposta clara e certeira (que não tenho/existe!), queria partilhar convosco esta extensa base de informação para que saibam o que penso e que consigam tirar as vossas ilações e antecipar próximos passos. Sem querer parecer filosófico, vejo vários ingredientes que podem levar a uma descida forte de preços (e vendas) no imobiliário, ao mesmo tempo que pode ser possível superar a situação sem grandes mazelas. Será que a virtude está no meio?

Pessoalmente, considero que:

  • O mercado de compra e venda demora mais tempo a ajustar-se do que os outros, e face a todas estas evidências, parece-me difícil acreditar num cenário onde os preços não sofram um ajuste.
  • O mercado de arrendamento ajustou logo e foi percetível o tempo de absorção a aumentar, o aparecimento de imensa concorrência e a redução de interessados para arrendar um imóvel.
  • O AL sofreu uma “enorme pancada”, com o quase desaparecimento da procura, levando muitos proprietários a arrendar ou vender o seu imóvel, de forma a conseguirem pagar contas e/ou empréstimo bancário.
  • O financiamento bancário está a ajudar a segurar o mercado de compra e venda.
  • O peso das moratórias no total de dívida nas empresas é preocupante, e poderá levar a uma hecatombe do mercado caso isto não corra bem. Claramente um tema a acompanhar de perto.

O mercado está muito dinâmico e exposto a vários eventos fora da sua influência, sendo que ao mesmo tempo há bastante liquidez disponível para investir. Que rica dicotomia! No fim do dia, o mercado nunca para e é preciso entender quais são os próximos passos.

 


 

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André Maia

Consultor Imobiliário da Home Hunting, especialista no concelho de Lisboa. Apaixonado por números e conhecimento, tem mais 8 anos de experiência como consultor no setor da Banca, ligado a projetos de tecnologia e risco. Adora poder dar o seu contributo e está sempre pronto a ajudar, estando habituado a que o seu trabalho tenha um impacto grande na vida das organizações e das pessoas.

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