Alojamento Local: As Novas Regras e as Mais-Valias

Há novidades no regime de mais-valias para titulares de Alojamento Local em 2021. Leia o artigo da Consultora Teresa Almeida sobre o tema.

 


Novidades no regime mais-valias para titulares de Alojamento Local em 2021

Hoje vou falar-lhe com detalhe sobre a fiscalidade do Alojamento Local, nomeadamente a questão do cálculo das mais-valias em caso da cessação da atividade e/ou venda do imóvel. Estas alterações podem ter algum impacto no mercado imobiliário, nomeadamente no segmento de AL, predominante nos centros históricos de Lisboa e Porto e nas tipologias mais pequenas (T0, T1 e T2), ao reduzirem a carga fiscal na desafetação da atividade de AL e/ou venda do imóvel.

Apesar dos vários programas municipais/governamentais de incentivo à migração de imóveis afetos ao Alojamento Local (AL) para o arrendamento habitacional de longo prazo, estima-se que apenas 15% a 20% dos proprietários tenham optado por esta solução perante a drástica redução na atividade do AL na sequência da atual pandemia; a grande maioria tem resistido a esta possibilidade encontrando no arrendamento a curto prazo (até um ano) alguma procura que vai minimizando os prejuízos.

Uma das questões mais condicionantes para a tomada de decisão dos proprietários de AL tem sido o enquadramento fiscal da atividade, nomeadamente o cálculo da mais-valia.

 

Até 2020, a tributação da atividade de AL por parte de um proprietário tributado nesta atividade na categoria B do IRS afigurava-se muito penalizador pois implicava o cálculo de mais-valias em três fases:

1) Mais-valia calculada pela diferença entre o valor de mercado do imóvel à data da sua afetação à atividade do AL e o seu valor de aquisição – tributação no âmbito da categoria G do IRS em 50% do valor da mais-valia; esta mais-valia era calculada, mas suspensa até ao momento da desafetação ou venda do imóvel;

2) Mais-valia calculada pela diferença entre o valor de mercado do imóvel na data da sua desafetação do AL e retorno à esfera particular e o valor de mercado do imóvel à data da sua afetação – tributação no âmbito da categoria B dos IRS por 95% do valor dessa mais-valia, ainda que não tivesse ocorrido a efetiva venda do imóvel;

3) Mais-valia decorrente da venda do imóvel, calculada pelo diferencial entre preço de venda e o valor de mercado do imóvel à data de desafetação do AL. Esta mais-valia, tributada na categoria G do IRS e considerada apenas em 50% pelo fisco, é englobada nos restantes rendimentos do agregado familiar, depois de determinada então a taxa de imposto a que é sujeita.

 

Este método para além de complexo era subjetivo (como e quem determinava o valor do mercado do imóvel na afetação/desafetação ao AL entre outros problemas).

Para minimizar a evidente injustiça fiscal entrou em vigor em abril de 2020 um regime que suspendia a mais-valia da afetação/desafetação de um imóvel ao AL caso este transitasse imediatamente para o arrendamento habitacional de longo prazo, por um período mínimo de 5 anos.

Orçamento de Estado para 2021 veio finalmente eliminar o cálculo da mais-valia entre os momentos de afetação e desafetação do imóvel ao AL impondo, no entanto, a condição que decorram mais de 3 anos entre a data de desafetação do imóvel da atividade de AL e respetiva afetação à esfera pessoal e a data de venda, quando esta venha a ocorrer. Se assim for, a única mais-valia calculada será tributada na categoria G do IRS e por 50% do seu valor baseado no diferencial entre o preço de venda e o valor de compra.

Caso o imóvel seja vendido antes de 3 anos passados da data de desafetação do imóvel da atividade empresarial e sua passagem para a esfera pessoal, a respetiva mais valia será tributada valor no âmbito da categoria B do IRS em 95% do seu valor. Serão ainda acrescidos ao rendimento coletável valores em função do valor patrimonial do imóvel (VPT) ou gastos fiscalmente deduzidos em anos anteriores, repartidas pelo ano da venda e pelos três anos posteriores, consoante se trate respetivamente do regime simplificado de tributação ou do regime de contabilidade organizada.

A alteração deste regime pode ter algum impacto sobre os segmentos de mercado onde esta atividade é relevante, nomeadamente nos centros históricos de cidades como Lisboa e Porto e nas tipologias mais frequentemente associadas ao AL, tais como os T0/T1 ou até mesmo T2.

 

Aprenda a calcular mais-valias com o episódio da Hora H sobre o tema. Veja AQUI.

 


 

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Teresa Almeida

Ao longo de 30 anos desenvolvi uma vasta experiência de aconselhamento, a maioria dos quais na Banca (como diretora de agência e financial adviser) e mais recentemente no setor imobiliário, onde abracei um novo e desafiante projeto de consultoria. A experiência pessoal e profissional acumulada ao longo dos anos é fundamental para a função de consultoria que desenvolvo. O meu foco é o empenho e comprometimento com os meus clientes.

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