Investimento Imobiliário: conheça as 4 formas de investir

São quatro os grandes grupos de investimento no mercado imobiliário para quem procura investir a título particular: a compra para revenda, a compra para arrendamento de longa duração ou curta duração e as unidades de participação ou crowdfunding.

 

A compra para arrendamento engloba o Arrendamento Tradicional e o Alojamento Local. Trata-se de um investimento para exploração de um imóvel, sendo que os encargo do mesmo ficam a cargo do investidor que recebe a receita do arrendamento.

 

1. COMPRA PARA ARRENDAMENTO TRADICIONAL

A compra para arrendamento tradicional distingue-se como a mais clássica forma de investimento e prevê-se que continue assim nos próximos séculos. Aqui, o investidor compra um imóvel, arrenda-o a um inquilino e desta forma obtém o retorno da exploração desse arrendamento.

No arrendamento tradicional, o investidor tende a pensar a longo prazo, sejam cinco anos ou a perpetuação do imóvel na família. Este fator faz com que não haja uma preocupação tão significativa com o preço de aquisição do imóvel, como acontece na compra para revenda, uma vez que se trata de uma aquisição a longo prazo. Claro que o objetivo é sempre a compra do imóvel ao seu preço de mercado.

 

Como garantir que está a fazer um bom investimento?

Para que a taxa de rentabilidade seja adequada ao investimento feito, é relevante ter em consideração a relação entre a renda a obter face ao valor a que o imóvel está a ser adquirido.

Tipicamente, a taxa anual de rentabilidade bruta é de 5% para este tipo de investimento, o que significa que a renda gerada ao final do ano deve ser sensivelmente 5% do valor de aquisição do imóvel. Deve-se aplicar este raciocínio económico para que o investidor fique mais confortável e perceba a vantagem do negócio.

Uma vez que o risco e o retorno estão sempre relacionados, é de notar que em zonas mais apelativas a taxa de rentabilidade é mais baixa porque o risco é inferior e o imóvel é mais forte. Para imóveis em zonas mais periféricas, com casas menos atrativas, a taxa de rentabilidade aumenta, de modo a refletir o nível de risco que esta operação acarreta.

Nota: Este fenómeno deriva da maior dificuldade em efetivar a venda de um imóvel numa zona periférica no futuro e do facto de estar mais suscetível às oscilações de mercado.

De uma perspetiva geral, o risco associado ao investimento tradicional é bastante reduzido, sendo que este grau de risco está dependente também do inquilino que arrenda o imóvel, por exemplo, se preserva as condições do imóvel ou não deixa de pagar a renda.

 

Quais os custos associados?

O maior custo que o arrendamento de longo prazo acarreta é o custo de manutenção do imóvel. Mantendo-se o investidor como proprietário, os custos de manutenção vão continuar a ser-lhe imputados como é o caso do condomínio, obras de manutenção que o imóvel possa precisar e a componente fiscal (IMI e IRS).

Estes custos têm impacto na taxa de rentabilidade do imóvel. Assim, se nos ganhos associados temos em conta a taxa de rentabilidade bruta que representa o somatório das rendas anuais versus o valor de aquisição, nos custos associados é importante perceber que é a taxa de rentabilidade líquida do imóvel que prevalece. A taxa de rentabilidade líquida resume o somatório das rendas anuais e subtrai este valor pelas despensas que o investidor teve durante o ano com o imóvel. Por norma, após a subtração destes valores, a taxa de rentabilidade tende a diminuir, mas de modo geral continua a ser uma taxa interessante para o investidor.

 

2. COMPRA PARA ALOJAMENTO LOCAL

O investimento para Alojamento Local assemelha-se ao Arrendamento Tradicional, a grande diferença está no inquilino, que ao invés de o ser por um período de tempo alargado, é arrendatário por um curto espaço de tempo.

 

Um negócio rentável?

De modo geral, a rentabilidade obtida no Alojamento Local é superior ao Arrendamento de longa duração, uma vez que o valor diário por permanência no imóvel é mais elevado. A localização também se demarca como um fator influenciador do preço, sendo que um imóvel em regime de Alojamento Local situado numa zona atrativa poderá obter o dobro dos ganhos de um imóvel que se encontra arrendado por um longo período no mesmo local.

Neste caso, a taxa de rentabilidade bruta é o somatório das diárias do ano inteiro a dividir pelo valor de aquisição. Já a taxa de rentabilidade líquida reflete-se através do somatório das diárias anuais às quais se subtraem as despensas que o investidor teve com o Alojamento Local. Mesmo com custos superior, no final do ano, este tipo de investimento tende a ser mais rentável que o Arrendamento Tradicional.

 

Saiba quais os custos a esperar no Alojamento Local

Quando estamos perante os custos associados, o Arrendamento Tradicional leva a melhor do que o Arrendamento de curta duração visto que os custos associados são mais facilmente controlados.

No Alojamento Local existem vários custos, não só monetários, como o tempo do investidor ou o pagamento a uma entidade terceira (que cobra, em média, 30% da diária) para fazer a gestão do check-in, limpezas e manutenções da casa. Caso o proprietário não contrate uma empresa para lidar com estes pormenores, a despesa mantém-se, visto que a casa tem de estar sempre limpa e é necessário despender tempo para fazer o check-in e o check-out.

De referir que em Alojamento Local a casa tem uma rotação muito superior à do Arrendamento Tradicional, o que significa que o desgaste da casa é também superior, o que se reflete em custos regulares com a pintura do imóvel, pequenos utensílios que se partem ou mobiliário que precisa de ser renovado. A estes custos acrescentam, entre outros, o IMI, o IRS e o condomínio.

Nota: Importante referir que a fiscalidade do Alojamento Local difere do Arrendamento Tradicional.

 

3. COMPRA PARA REVENDA

Na compra para revenda entende-se que o investidor vai comprar, reabilitar e posteriormente vender a propriedade que adquiriu, sendo que, nestes casos, o investidor detém o imóvel por um espaço de tempo reduzido.

Esta opção é procurada por muitos investidores particulares que adquirem um imóvel a precisar de obras de requalificação. Por esta razão, é necessário ter especial atenção ao preço de aquisição, uma vez que grande parte do orçamento vai ser alocado na transformação do imóvel; este tipo de investimento requer da parte do proprietário noção de que as obras podem não ficar concluídas com sucesso, numa primeira fase, o que pode levar à necessidade de investir mais dinheiro do que inicialmente previsto.

Estes pequenos problemas que podem acontecer durante a requalificação de um imóvel refletem a importância da margem, ou seja, quando o investidor estabelece o orçamento total para o negócio, é essencial que tenha em consideração o preço de aquisição do imóvel e o preço esperado das obras e ainda, a margem que à partida irá obter com este negócio.

Concluindo, na compra para revenda o segredo é comprar bem, porque uma compra mal sucedida poderá não acomodar as mudanças do mercado ou o preço final poderá não estar em linha com o que seria expectável, dificultando a absorção no mercado.

 

Nota: Com menor frequência existem também casos em que a compra de um imóvel para revenda não implica a necessidade de transformação. Este tipo de negócios é apelidado de “compras de oportunidade”. Por norma acontecem quando um proprietário necessita de vender rapidamente o seu imóvel, o que faz com que a casa seja adquirida pelo investidor abaixo do valor de mercado. Nestes casos, compra-se o imóvel e de seguida coloca-se no mercado, pelo preço expectável da habitação e a diferença entre o novo preço e o preço de aquisição demarca-se como a margem para o investidor.

 

Como reduzir o risco neste caso?

Na compra para revenda é possível mitigar o risco da operação através das seguintes formas:

1) quantificar com grande grau de certeza o custo da transformação do imóvel;

2) garantir através de um estudo de mercado e experiência na zona qual será o valor a que o imóvel requalificado conseguirá ser vendido daqui a 6 meses.

Desta forma, o investidor terá uma noção mais fiável do que esperar relativamente ao investimento que está a desenvolver.

Além destes passos, também é preciso prever qual é o valor máximo de aquisição do imóvel que o investidor está disposto a fazer. Por isso, é essencial que o investidor esteja informado e preparado, pois quanto mais previsões sobre o que é passível de acontecer houver, menor será o risco.

 

4. UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO OU CROWDFUNDING

Nas Unidades de Participação compra-se uma pequena parte de um fundo, de uma empresa ou de uma Sociedade de Investimentos e Gestão Imobiliária (SIGI). Estes grupos exploram imóveis e distribuem a receita em forma de dividendos a quem detiver títulos, participações ou unidades desses fundos.

Esta é uma solução viável para investidores com pouco dinheiro para investir no mercado imobiliário, para investidores que estão a começar ou para investidores que gostam de diversificar o seu portefólio.

Nestas situações, o investidor não está a investir diretamente num imóvel, está sim a investir numa carteira de imóveis que uma entidade terceira detém, seja através de unidades de participação de um fundo imobiliário, através das SIGI ou através de empresas de crowdfunding de imobiliário.

 

Como calcular a Taxa de retorno deste investimento?

Quando o investidor opta por investir em títulos, unidades de participação ou crowdfunding a taxa de retorno é direta a cada operação que esteja a ser desenvolvida, deduzido os impostos que terão de ser pagos quando se detém títulos.

 


 

Gostava de aprender mais sobre este tema? Leia o artigo do consultor André Maia Tenho €€€ para investir em imobiliário. O que faço?

 

Investimento Imobiliário com André Maia

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